Abusi su area vincolata non condonabili anche con vincolo relativo (Cons. Stato n. 8211 del 22.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In base al combinato disposto dei commi 26, lett. a), e 27, lett. d), dell’art. 32 d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 non sono suscettibili di sanatoria quando realizzati su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, a prescindere dalla circostanza che il vincolo comporti inedificabilità assoluta o soltanto relativa e dalla conformità dell’opera alle prescrizioni urbanistiche. Sono invece sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta al vincolo, soltanto gli interventi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 del medesimo Allegato. Il diniego comunale che rilevi la condizione ostativa “a monte” costituisce delibazione meramente edilizia e non invade la competenza regionale in materia paesaggistica. L’eventuale vizio procedimentale non incide sull’esito quando il provvedimento non avrebbe potuto avere contenuto diverso, operando l’art. 21-octies, secondo comma, l. n. 241/1990.

Il Fatto

L’appellante, proprietaria di un terreno in zona agricola di salvaguardia ambientale, ha chiesto il condono edilizio ex art. 32 d.l. n. 269/2003 per un fabbricato ad uso abitativo realizzato senza titolo, riconducibile alla tipologia 1 degli abusi maggiori. Il Comune ha respinto l’istanza, rilevando che il manufatto ricade in area zonizzata E2 e attinta da vincoli paesaggistici ostativi, tra cui il Piano Territoriale Paesistico Regionale.

Avverso il diniego la proprietaria ha proposto ricorso, poi integrato con motivi aggiunti contro la successiva ordinanza di demolizione. Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, ha respinto il ricorso nel merito. La proprietaria ha quindi appellato la sentenza, articolando sei motivi, senza che il Comune si costituisse in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla ricostruzione della ratio del terzo condono: la Corte costituzionale, con la sentenza n. 181 del 2021, ha qualificato la sanatoria straordinaria come istituto a carattere temporaneo ed eccezionale, ancorato a presupposti più restrittivi rispetto al permesso di costruire in sanatoria. Già la sentenza n. 196 del 2004 aveva chiarito che i limiti del comma 27 si aggiungono a quelli degli artt. 32 e 33 della legge n. 47/1985 e non sono racchiusi nell’area dell’inedificabilità assoluta.

Su questa base il Consiglio di Stato afferma che gli abusi maggiori realizzati su area vincolata non sono mai condonabili, anche quando il vincolo comporti inedificabilità soltanto relativa. Richiama sul punto Cons. Stato, sez. VI, n. 9856 del 2024 e Cons. Stato, sez. VII, n. 3553 del 2025. Irrilevanti risultano sia la natura relativa del vincolo sia l’eventuale conformità dell’opera agli strumenti urbanistici.

Il primo e il quarto motivo — con cui si sosteneva che solo i vincoli di inedificabilità assoluta precludono la sanatoria e che il diniego era carente di motivazione sulle norme urbanistiche violate — sono pertanto respinti. Il fabbricato è pacificamente un abuso maggiore, la zona è vincolata e il vincolo deriva dal Piano Territoriale Paesistico Regionale: la condizione ostativa opera ex se.

Il secondo motivo è infondato perché il Comune non ha compiuto alcuna delibazione paesaggistica, ma si è limitato a rilevare l’inammissibilità a priori dell’istanza, evenienza compatibile solo con gli abusi minori. Il terzo motivo — relativo al mancato parere del tecnico in luogo della soppressa Commissione Edilizia Integrata — attiene a un vizio procedimentale che non avrebbe mutato l’esito, con applicazione dell’art. 21-octies l. n. 241/1990. Il quinto motivo è smentito per tabulas: il preavviso di rigetto è stato trasmesso il 1° agosto 2012 e le osservazioni sono pervenute solo dopo il diniego; nessun obbligo di autotutela sussiste, richiamata Cons. St., sez. VI, n. 2564 del 2022. Il sesto motivo, fondato solo su illegittimità derivata, segue la sorte degli altri. L’appello è respinto.