Abuso edilizio e valutazione unitaria degli interventi sul sottotetto (Cons. Stato n. 7098 del 24.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di una pluralità di interventi abusivi riferibili allo stesso immobile, la loro qualificazione edilizia non può essere operata in modo atomistico, ma deve essere condotta in modo unitario, sul piano architettonico, urbanistico, paesaggistico e funzionale. Ove l’insieme delle opere produca nuovi volumi, modificazione della sagoma e delle facciate, apertura di finestre e mutamento di destinazione d’uso, è necessario il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, non essendo sufficiente la SCIA. Il mutamento di destinazione d’uso costituisce violazione di carattere obiettivo e strutturale e non richiede la prova dell’uso abitativo in atto al momento del sopralluogo. La tolleranza costruttiva del 2% va riferita alla singola unità immobiliare e non all’intero fabbricato, né è ammessa compensazione con volumetrie assentite e non realizzate. L’ordine di demolizione resta atto vincolato, non richiedendo motivazione rafforzata neppure in caso di risalenza dell’abuso e di estraneità dell’attuale titolare.

Il Fatto

Il Comune ha ingiunto la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi in relazione a un sottotetto al quarto piano, contestando la fusione con l’unità sottostante tramite scala interna, l’incremento di altezza, la realizzazione di divisori, un ampliamento volumetrico, modifiche prospettiche e il cambio di destinazione d’uso da volume tecnico ad abitazione. Il proprietario ha impugnato l’ordinanza e il successivo diniego di accertamento di conformità.

Il TAR Campania ha rigettato il ricorso. L’appellante ha sostenuto che le opere, rivisitate singolarmente, rientrassero nella manutenzione straordinaria e richiedessero al più una SCIA, con applicazione della sola sanzione pecuniaria; ha inoltre dedotto la preesistenza della scala interna, l’irrilevanza del richiamo a una precedente pronuncia del TAR, l’erroneo calcolo delle altezze, la tolleranza volumetrica ex art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 e la carenza di legittimazione passiva per le parti comuni.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello richiamando la giurisprudenza della Sezione secondo cui la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica dell’intervento, perché il pregiudizio urbanistico deriva dall’insieme delle opere e non dalle singole (richiamata la pronuncia della Sezione n. 45 del 2026). La lettura frazionata proposta dall’appellante è stata ritenuta elusiva dei presupposti del titolo edilizio.

Nel caso concreto, l’insieme degli interventi ha prodotto un significativo incremento volumetrico, la modificazione della sagoma e delle facciate e il passaggio del volume tecnico a destinazione abitativa. Tali opere rientrano nell’ipotesi dell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001 e impongono il permesso di costruire; sono escluse tanto l’edilizia libera ex art. 6-bis quanto la manutenzione straordinaria. Il mutamento di destinazione è desunto da indizi univoci: rifiniture, impianti, finestre, porta finestra e scala di collegamento.

La Corte ha ritenuto irrilevante la preesistenza della scala interna. Anche ammessa, essa non inficia il mutamento di destinazione, che emerge da plurimi elementi, e la sua presenza è più coerente con la destinazione abitativa che con un volume tecnico, essendo tecnicamente anomala la comunicazione tra volume isolante e abitazione.

Sul calcolo delle altezze, l’art. 122 del regolamento edilizio comunale impone un criterio oggettivo non derogabile, con soglia superata; le prescrizioni del RUEC risultano comunque più stringenti. La deroga dell’art. 14 d.lgs. n. 102/2014 è esclusa, perché subordinata a certificazione ex ante dell’efficientamento energetico, non fornita.

La tolleranza del 2% ex art. 34-bis è stata ritenuta superata e comunque riferita alla singola unità immobiliare, non all’intero fabbricato; la compensazione con volumetrie non realizzate è inammissibile. La sanzione pecuniaria per equivalente resta demandata alla fase esecutiva, con conseguente inammissibilità del motivo. L’ordine di demolizione è atto vincolato che non richiede motivazione rafforzata (richiamata l’Adunanza Plenaria n. 9 del 2017). L’appello è stato rigettato con condanna alle spese.