Annullamento d’ufficio del permesso di costruire e termine di dodici mesi (Cons. Stato n. 3460 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il potere di annullamento d’ufficio del permesso di costruire è soggetto al termine perentorio di dodici mesi previsto dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, che decorre dal momento dell’adozione del titolo ampliativo e non dalla scoperta dell’illegittimità. La decadenza opera anche quando l’amministrazione abbia omesso di verificare i presupposti del titolo, non potendo la propria negligenza tradursi in un vantaggio. L’eccezione al termine, prevista dall’art. 21-nonies, comma 2-bis, presuppone che il provvedimento sia stato ottenuto mediante false rappresentazioni dei fatti o dichiarazioni mendaci, non essendo sufficiente la produzione di documenti che si limitino a rappresentare una situazione compatibile con il requisito richiesto. Il privato che abbia fedelmente rappresentato la propria condizione soggettiva conserva un affidamento meritevole di tutela. Il termine ragionevole residuo, per i casi in cui il termine fisso non opera, decorre dalla scoperta dell’illegittimità, poiché solo in quel momento l’amministrazione è in grado di conoscere i fatti rilevanti.

Il Fatto

Il titolare di un’impresa agricola ha impugnato il provvedimento con cui il Comune ha annullato d’ufficio il permesso di costruire rilasciatogli nel 2017, sul rilievo che il richiedente non possedesse la qualità ulteriore di imprenditore agricolo a titolo principale, richiesta dalla legge regionale n. 14/1982 e dalla strumentazione urbanistica. Con motivi aggiunti è stata impugnata anche l’ordinanza di demolizione adottata a seguito del ritiro del titolo.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo tempestivo l’annullamento d’ufficio. Il Consiglio di Stato ha sospeso la sentenza appellata con ordinanza n. 3236/2025. La questione approda al giudice di appello perché il privato contesta il superamento del termine di dodici mesi e la qualificazione della propria condotta come falsa rappresentazione dei fatti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce l’architettura dell’art. 21-nonies: l’esercizio dell’autotutela richiede l’illegittimità originaria del provvedimento, un interesse pubblico attuale e concreto alla rimozione e il rispetto di un termine. La Riforma Madia ha dapprima fissato il termine in diciotto mesi, poi il D.L. n. 77/2021 lo ha ridotto a dodici. La Corte costituzionale n. 88/2025 ha ritenuto non irragionevole tale bilanciamento, qualificando il legittimo affidamento come declinazione soggettiva della certezza del diritto.

Il punto centrale è la distinzione tra il termine fisso e il termine ragionevole che residua quando opera l’art. 21-nonies, comma 2-bis. Il primo decorre dall’adozione del provvedimento; il secondo dalla scoperta dell’illegittimità, perché solo allora l’amministrazione può conoscere fatti che il privato ha occultato. Nel caso di specie, però, la domanda di permesso recava tutte le informazioni e certificazioni necessarie; l’ufficio tecnico aveva sollecitato integrazioni, regolarmente fornite, e poteva verificare d’ufficio i requisiti ai sensi dell’art. 18 della legge n. 241/1990.

L’appellante, quindi, non ha rappresentato stati personali in modo non veritiero: ha dichiarato di essere imprenditore agricolo, non anche IAP. La condotta non integra la falsa rappresentazione richiesta per disapplicare il termine. La sentenza appellata è riformata, con assorbimento degli altri motivi, e il ricorso originario è accolto.

Le spese di primo grado sono compensate per il non ancora consolidato orientamento giurisprudenziale dell’epoca; quelle di appello seguono la soccombenza, con condanna del Comune al pagamento di € 3.000,00 oltre accessori e rifusione del contributo unificato in favore del difensore antistatario.