Aree di pertinenza già conteggiate non sono edificabili ulteriormente (Cons. Stato n. 7061 del 18.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le aree di pertinenza sulle cui superfici sono stati applicati gli indici di edificabilità non possono essere conteggiate una seconda volta a fini edificatori, se non per conseguire l’edificabilità massima consentita dal piano. Il vincolo di pertinenza segue la sorte degli edifici e non è neutralizzato dal frazionamento catastale né dall’alienazione separata dell’area. Quando la volumetria è stata calcolata sull’intera area accorpata, l’intera estensione deve ritenersi utilizzata a scopo edificatorio, ancorché fisicamente libera da immobili. L’accertamento tecnico disposto in appello che dimostri il concorso della particella al conteggio planivolumetrico originario prevale sull’eventuale riferimento parziale contenuto nell’atto di asservimento.

Il Fatto

La controversia riguarda l’individuazione della superficie asservita per la realizzazione di un immobile edificato in forza di una concessione edilizia rilasciata dal Comune nel 1988, dopo un frazionamento catastale che aveva rideterminato la consistenza del terreno. Per il rilascio del titolo era stata stipulata una convenzione di asservimento con cui si vincolava l’area alla utilizzazione fondiaria e alla superficie coperta. L’odierno appellante ha chiesto un nuovo permesso di costruire su una delle particelle derivate dal frazionamento.

Il Comune ha negato il titolo rilevando che l’area richiesta era già stata conteggiata come pertinenza dell’edificio esistente e vincolata con atto notarile, con conseguente non conformità alla disciplina dell’art. 5 delle N.T.A. del Piano delle Regole. Il TAR Lombardia ha respinto il ricorso e la parte ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto la specifica valenza tecnica della questione e ha disposto una verificazione affidata all’Agenzia del Demanio, diretta ad accertare quali particelle rientrassero tra quelle vincolate e se la concessione avesse considerato la particella controversa quale area di pertinenza. La relazione ha concluso che il lotto unitario da progetto comprendeva la particella e che gli adempimenti afferenti alla concessione avevano sempre considerato il lotto di provenienza nella sua interezza.

La Corte ha osservato che, sebbene l’atto di asservimento faccia riferimento solo a una parte della particella, il conteggio planivolumetrico ha considerato l’intera superficie. Ne deriva che detta area non può essere ritenuta libera. L’art. 5 delle N.T.A. fissa il principio per cui le aree di pertinenza non possono essere conteggiate due volte ove asservite: il fatto che il vincolo riguardi solo una porzione non esclude che il calcolo sia intervenuto sull’intera area, come dimostrato dalla verificazione.

Il Collegio ha richiamato la giurisprudenza secondo cui, in caso di rinnovazione del piano regolatore con nuovi e più favorevoli indici, l’individuazione di più ampi indici può interessare solo le aree libere, con esclusione di quelle già utilizzate a scopo edificatorio ancorché fisicamente libere. Quando la volumetria è calcolata anche su un’area accorpata, l’intera estensione deve considerarsi utilizzata, con l’effetto che l’area asservita non è più edificabile neppure se frazionata o alienata separatamente (Cons. Stato sez. IV n. 3949 del 2017).

Il principio vale a maggior ragione nell’ambito dell’ordinato governo del territorio, dovendosi impedire un’ulteriore edificazione o un congestionamento delle aree e mantenere un equilibrato rapporto tra aree libere ed edificate. Quanto alle censure sulla verificazione, la Corte le ha ritenute già affrontate e risolte nell’elaborato, completo ed esaustivo, osservando che la differenza rispetto alla convenzione risulta residuale poiché non sarebbe stata sufficiente al rispetto degli indici. L’appello è stato pertanto respinto, con condanna dell’appellante al conguaglio degli oneri di verificazione e compensazione delle spese di giudizio.