Autorimessa condominiale, spese e rendiconto: oneri di contestazione e riparto (Cass. civ. Sez. II n. 27412 del 20.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’autorimessa destinata oggettivamente al servizio di tutte le unità immobiliari costituisce bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., anche quando non opera la presunzione di condominialità, se il titolo o il regolamento contrattuale ne confermano la destinazione all’uso comune. Le spese di adeguamento e manutenzione di tale bene si ripartiscono tra tutti i condomini secondo l’art. 1123 cod. civ. La delibera approvativa del bilancio costituisce titolo sufficiente per la concessione del decreto ingiuntivo, purché la validità della delibera non sia specificamente contestata. Il vizio del rendiconto condominiale rileva ai sensi dell’art. 1130-bis cod. civ. solo se determina una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio e quello rappresentato, o impedisce al condomino la conoscenza concreta dei reali elementi contabili. La contestazione del criterio di riparto, mai svolta nei gradi di merito e proposta per la prima volta in cassazione, è inammissibile.

Il Fatto

Il Condominio ottiene decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti di una condomina per spese condominiali non corrisposte, pari a oltre dodicimila euro. La pretesa si fonda su due delibere: quella dell’assemblea ordinaria del 26 settembre 2022, per consuntivo, preventivo e rata di acconto, e quella dell’assemblea straordinaria del 14 gennaio 2022, relativa ai lavori di prevenzione incendi dell’autorimessa e della centrale termica.

La condomina propone opposizione, deducendo l’impugnazione autonoma delle delibere presupposte e la loro nullità per difetto assoluto di attribuzioni. Il Tribunale rigetta l’opposizione e conferma il decreto. La Corte d’appello di Milano rigetta l’appello. La condomina ricorre in cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo verte sul preteso giudicato esterno formatosi, secondo la ricorrente, per effetto della mancata proposizione del ricorso incidentale avverso una precedente pronuncia d’appello. La Corte esclude che quel giudicato riguardasse l’invalidità della delibera del 14 gennaio 2022. La pronuncia richiamata si era limitata ad affermare che, per le autorimesse, non opera la presunzione di condominialità dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., trattandosi di parti non necessarie all’uso comune, con conseguente onere del Condominio di provare la natura comune del bene.

Tale prova era stata data mediante il richiamo al regolamento contrattuale del primo costruttore e all’uso comune dell’area da parte di tutti i condomini, compresa la ricorrente. Per le caratteristiche strutturali, il seminterrato risultava destinato oggettivamente al servizio di tutte le unità immobiliari, condizione sufficiente a legittimarne la natura comune, come già affermato tra le stesse parti da Cass. Sez. II n. 19532 del 12.06.2026 e in linea con Cass. Sez. Un. n. 7449 del 07.07.1993.

Il secondo motivo, sull’asserita inversione dell’onere probatorio, è inammissibile: la Corte territoriale non ha invertito l’onere, ma ha ritenuto dimostrato il credito in assenza di specifica contestazione della delibera del 26 settembre 2022. Né i presupposti della sospensione del giudizio di opposizione erano ravvisabili.

Il terzo motivo investe la genericità della voce di conguaglio precedente. La censura è nuova nel merito e comunque infondata. La Corte ricostruisce l’art. 1130-bis cod. civ. e afferma che la delibera di approvazione del rendiconto è contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, secondo comma, cod. civ., solo se dalla violazione dei criteri di redazione deriva una divaricazione tra risultato effettivo e rappresentazione contabile, o l’impossibilità per il condomino di conoscere i reali elementi contabili, secondo l’insegnamento di Cass. Sez. II n. 25446 del 16.09.2025 e Cass. Sez. II n. 14428 del 29.05.2025. Nella specie la ricorrente stessa aveva analiticamente elencato le voci, dimostrando la specificità del rendiconto.

Il quarto motivo, sul criterio di riparto delle spese dell’autorimessa, è inammissibile: la questione non è mai stata posta nei gradi di merito. Il quinto motivo, sulla motivazione apparente, è infondato, poiché il percorso logico-giuridico della Corte territoriale è agevolmente ricostruibile, secondo il criterio di Cass. Sez. I n. 8309 del 03.04.2026. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e contributo unificato.