Ratifica assembleare delle spese straordinarie e insindacabilità dell’urgenza in cassazione (Cass. civ. Sez. II n. 20541 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’assemblea condominiale, nell’esercizio delle attribuzioni di gestione di cui all’art. 1135 cod. civ., può ratificare la spesa effettuata dall’amministratore per lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni anche quando questi non siano indifferibili ed urgenti, approvando ex post il consuntivo delle opere e surrogando così la mancanza di una delibera preventiva di esecuzione e ripartizione. L’effettiva sussistenza del carattere urgente costituisce piuttosto presupposto del diritto dell’amministratore al rimborso delle spese anticipate, e il relativo accertamento è riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità sotto il profilo della violazione di legge. Il consiglio di condominio di cui all’art. 1130-bis, comma 2, cod. civ. ha funzioni unicamente consultive e di controllo e non può esautorare l’assemblea dalle competenze inderogabili in materia di manutenzione straordinaria.

Il Fatto

Un condomino impugnava ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. la deliberazione assembleare con cui era stata ratificata la precedente decisione di sostituire l’impianto di ascensore condominiale, adottata senza i necessari quorum. L’assemblea aveva preso atto della mancanza dei millesimi e aveva conferito mandato ai consiglieri di valutare le offerte e scegliere il miglior preventivo, sulla base di una relazione ispettiva dell’ente di vigilanza che prescriveva interventi di adeguamento.

Il Tribunale e poi la Corte d’appello rigettavano l’impugnazione, ravvisando la situazione di urgenza richiesta dal secondo comma dell’art. 1135 cod. civ. Il condomino ricorreva in cassazione con tre motivi, articolati in plurime censure, contestando la sussistenza dell’urgenza, la carenza di approvazione e riparto della spesa e l’esautoramento dell’assemblea in favore del consiglio di condominio.

La Motivazione della Corte

La Corte ha rilevato che oggetto del giudizio era unicamente l’impugnazione ex art. 1137 cod. civ. della delibera di ratifica, restando inammissibili le doglianze riferite alle delibere precedenti e successive. Ha quindi escluso che l’urgenza dei lavori costituisse condizione di validità della ratifica, chiarendo che l’assemblea può approvare le spese straordinarie sostenute dall’amministratore anche se non indifferibili, con funzione surrogatoria della delibera preventiva mancante.

Le censure sull’urgenza sono state dichiarate prive di decisività, poiché il relativo accertamento appartiene al merito ed è insindacabile in legittimità sotto il profilo della violazione di legge. La Corte ha richiamato sul punto un consolidato orientamento in tema di ratifica delle spese condominiali.

Quanto al consiglio di condominio, i giudici hanno ribadito che esso ha funzioni consultive e di controllo e che le sue determinazioni vincolano i condomini solo se rimesse alla successiva approvazione assembleare con le maggioranze prescritte. Le competenze dell’assemblea in materia di manutenzione straordinaria non sono delegabili, perché la maggioranza del ristretto collegio è cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti.

Sulla dedotta assenza di riparto, la Corte ha distinto l’approvazione della spesa, che ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione, dalla ripartizione, che ha valore puramente dichiarativo. L’obbligo di costituire il fondo speciale diviene ineludibile solo quando sia approvata la delibera che determina l’oggetto dell’appalto o il prezzo dei lavori. Nel caso concreto la delibera impugnata si è rivelata elemento programmatico e preparatorio di un più complesso procedimento assembleare.

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operando la previsione dell’art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ. sulla doppia conforme, e ha respinto il motivo di omessa pronuncia. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.