Compenso amministratore di condominio, analiticità e rendiconto (Cass. civ. Sez. II n. 14428 del 29.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo dell’amministratore di condominio di specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l’importo dovuto a titolo di compenso, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, cod. civ., è soddisfatto anche quando la remunerazione sia determinata secondo un sistema globale, per tutte le attribuzioni di cui all’art. 1130 cod. civ. e per la durata annuale dell’incarico, non essendo imposta una indicazione voce per voce. L’importo specificato deve ritenersi comprensivo dell’IVA, salvo diverso accertamento della volontà delle parti, e la specificazione di contributi previdenziali e ritenuta d’acconto resta estranea alla validità della delibera. Il credito per le somme anticipate ex art. 1720 cod. civ. è cosa distinta dal compenso. Quanto al rendiconto, la mancanza di riepilogo finanziario e di nota esplicativa non ne determina l’invalidità quando i prospetti siano idonei a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di uscita e le quote di ripartizione, operando il principio di prevalenza della sostanza sulla forma.

Il Fatto

Una condomina impugnava ai sensi dell’art. 1137 cod. civ. le delibere assembleari con cui era stato nominato e confermato l’amministratore, deducendo la nullità della nomina per mancata indicazione analitica del compenso e contestando l’approvazione dei consuntivi e del preventivo, in asserita violazione dell’art. 1130-bis cod. civ. Il Tribunale aveva respinto l’impugnazione e la Corte d’appello aveva confermato la decisione, escludendo che il compenso forfettario integrasse il vizio dedotto.

La condomina ricorreva quindi in cassazione con sette motivi, dolendosi anche della liquidazione delle spese del grado di appello. Il controricorrente resisteva, eccependo l’inammissibilità del ricorso per difetto di specificità.

La Motivazione della Corte

La Corte ha anzitutto respinto l’eccezione di inammissibilità, ravvisando nei motivi sufficiente specificità e completezza. Nel merito ha escluso la nullità delle delibere di nomina: l’indicazione di un compenso annuo di euro 4.500,00 assolveva al requisito dell’art. 1129, comma 14, cod. civ., che richiede la predeterminazione onnicomprensiva dell’importo ma non impone una remunerazione articolata prestazione per prestazione.

La Corte ha ribadito che il requisito formale sussiste in presenza di un documento approvato dall’assemblea che rechi l’analitica specificazione del compenso, anche mediante richiamo a un preventivo espressamente indicato come parte integrante del suo contenuto, e che tale specificazione non può ritenersi implicita nella sola approvazione del rendiconto (Cass. n. 12927 del 2022).

Quanto agli accessori, si è precisato che l’importo specificato deve considerarsi comprensivo dell’IVA, salvo diverso accertamento della volontà delle parti rimesso al giudice di merito (Cass. n. 756 del 2024; Cass. n. 3132 del 2018), e che contributi previdenziali e ritenuta d’acconto non incidono sulla validità della delibera. Parimenti estraneo all’ambito dell’art. 1129, comma 14, è il credito per il recupero delle somme anticipate ex art. 1720 cod. civ. La Corte ha poi confermato che l’assemblea può riconoscere, con specifica delibera, un compenso aggiuntivo per attività straordinaria, come l’assistenza fiscale e commerciale, estranea agli adempimenti dell’art. 1130, n. 5, cod. civ., escludendo ogni sindacato sulla vantaggiosità delle scelte di spesa.

Sul rendiconto, la Corte ha ricostruito il contenuto dell’art. 1130-bis cod. civ., chiarendo che la validità della delibera di approvazione non esige una contabilità redatta con le rigorose forme dei bilanci societari, essendo sufficiente l’idoneità del prospetto a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote (Cass. n. 1370 del 2023; Cass. n. 33038 del 2018). Opera il principio di prevalenza della sostanza sulla forma (Cass. n. 28257 del 2023). L’accertamento di fatto compiuto in appello, non sindacabile in cassazione, escludeva l’invalidità delle delibere.

Quanto al travisamento della prova dedotto nel quinto motivo, la Corte ha ricondotto il profilo al rimedio della revocazione per errore di fatto ex art. 395, n. 4, cod. proc. civ. (Cass. Sez. Un. n. 5792 del 2024). I motivi sesto e settimo, relativi alle spese, sono stati dichiarati inammissibili: la liquidazione segue i parametri del d.m. n. 147/2022, applicabili alle prestazioni esaurite dopo la sua entrata in vigore, anche se la nota spese era stata depositata prima. Il ricorso è stato rigettato.