Asservimento di cubatura e doppia conformità nel permesso in sanatoria (TAR Calabria n. 74 del 17.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità disciplinato dall’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 integra un potere vincolato, ancorato al riscontro della doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistico-edilizia vigente tanto al momento della realizzazione quanto a quello della domanda. L’asservimento di cubatura tra fondi contigui non si perfeziona con un mero impegno obbligatorio del cedente a consentire l’attribuzione futura della volumetria, ma richiede la prova dell’atto di trasferimento, con efficacia traslativa nei confronti dei terzi, del diritto di non edificare. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola autonoma ragione giustificatrice sorregge il diniego, mentre le violazioni formali del procedimento non assumono rilievo quando il contenuto dispositivo sarebbe stato comunque il medesimo ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241 del 1990.

Il Fatto

La ricorrente ha chiesto al Comune il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001 per opere realizzate in difformità dal titolo edilizio originario, relativo a una struttura agricola produttiva con uffici e abitazione padronale.

Il SUAP, con comunicazione del 5 dicembre 2023, ha negato il titolo per due ragioni: l’insufficienza delle superfici agricole in asservimento rispetto al lotto minimo richiesto dalla disciplina di settore e il superamento dell’altezza massima consentita dalle NTA. La ricorrente ha impugnato il diniego insieme al preavviso di rigetto e ai pareri urbanistici negativi, deducendo la piena disponibilità di un’unità colturale, l’esatto calcolo dell’altezza secondo la media dei fronti e l’illegittimo ampliamento delle ragioni del diniego rispetto al preavviso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina anzitutto il primo motivo di diniego, incentrato sulla titolarità delle superfici necessarie a integrare il lotto minimo richiesto dall’art. 52, comma 2, l.r. n. 19 del 2002. La ricorrente invocava terreni propri e fondi altrui acquisiti per comodato con contestuali asservimenti, per un’estensione complessiva ritenuta idonea a giustificare la sanatoria.

La Corte richiama la natura dell’atto di asservimento dei suoli: esso comporta cessione di volumetria fra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia dell’area; costituisce un vincolo di inedificabilità oggettivo, destinato a permanere anche in caso di alienazione del fondo asservito. Il trasferimento non richiede la forma scritta ad substantiam, come chiarito dalla Cass. Civ., Sez. Un., n. 16080 del 2021, ma spetta al privato dimostrarne la sussistenza.

Nel caso concreto, la prova offerta è però inadeguata. Le scritture private allegate, prive di data certa, contengono non un asservimento attuale, ma l’impegno dei proprietari «ad asservire anche ai fini volumetrici» la superficie occorrente. Tale espressione manifesta una volontà di asservimento futuro, ossia un accordo preliminare con efficacia meramente obbligatoria, che non trasmette né costituisce il diritto di servitù opponibile ai terzi: il trasferimento di cubatura conseguirebbe solo al provvedimento concessorio, di natura discrezionale, come affermato dalla Cass. Civ., Sez. II, n. 24948 del 2018.

Ne deriva che non è provato che, al momento della realizzazione dell’abuso, il fabbricato fosse conforme agli strumenti urbanistici. Questo solo rilievo, essendo l’atto plurimotivato, è sufficiente a sostenere il diniego, e preclude l’esame del terzo motivo, atteso che la legittimità di una sola ragione giustificatrice conduce al rigetto integrale (in tal senso Cons. Stato, Sez. IV, n. 8094 del 2024).

Quanto all’ultimo motivo, relativo alla denunciata violazione dell’art. 10-bis l. n. 241 del 1990 per il diverso contenuto del parere definitivo rispetto al preavviso, la Corte ribadisce che il potere di accertamento di conformità è vincolato e privo di margini discrezionali, essendo ancorato alla sola verifica della doppia conformità. A fronte di un atto vincolato, le violazioni formali non rilevano quando il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso, in forza dell’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241 del 1990 (richiamati TAR Campania – Napoli, Sez. III, n. 609 del 2019; TAR Lombardia – Milano, Sez. II, n. 1351 del 2021). Il ricorso è quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite.