Cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali e specifiche condizioni comunali (TAR Toscana n. 555 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, relativo a singola unità immobiliare ubicata in zona B) del d.m. 1444/1968 e realizzato senza opere, è sempre ammesso ai sensi dell’art. 23 ter, commi 1 ter e 1 quater, d.P.R. n. 380/2001, come novellato dal c.d. decreto Salva Casa. Le previsioni degli strumenti urbanistici comunali che impediscano tale mutamento, contenute in norme tecniche di attuazione di natura regolamentare e antecedenti alla riforma, sono recessive e vanno disapplicate in favore della norma primaria. La possibilità, riconosciuta ai comuni, di fissare specifiche condizioni non può essere desunta implicitamente dallo strumento urbanistico vigente: le condizioni devono essere specificamente redatte dopo l’entrata in vigore della riforma, oggettive, non discriminatorie e motivate. Esse sono, inoltre, inapplicabili alle SCIA già presentate, in virtù del principio del tempus regit actum.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di due unità immobiliari contigue a destinazione direzionale site in un complesso condominiale ricadente in zona B) del Piano Operativo Comunale, ha presentato in data 18.01.2025 una SCIA per la fusione dei due locali e il contestuale cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, senza opere e con pagamento di oneri e costo di costruzione.

Con provvedimento del 17.02.2025 il Comune ha dichiarato l’inefficacia della SCIA ai sensi dell’art. 145, comma 6, L.R. Toscana n. 65/2014, ordinando il divieto di prosecuzione e la messa in pristino, per contrasto con l’art. 24 delle NTA del POC. La società ha impugnato anche la successiva delibera consiliare n. 7 del 14.02.2025, con cui l’ente ha “confermato” le specifiche condizioni al mutamento d’uso. Il TAR ha respinto la tutela cautelare, ma il Consiglio di Stato, con ordinanza n. 3395/2025, ha accolto l’appello, sospendendo l’ordine di riduzione in pristino e rinviando al merito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha accolto il ricorso muovendo dalla distinzione tra mutamento orizzontale e mutamento verticale di destinazione d’uso. Il passaggio dalla categoria produttiva e direzionale a quella residenziale integra un mutamento eterogeneo, che l’art. 23 ter, comma 1 ter, TUED ammette per le unità site nelle zone A, B e C del d.m. 1444/1968, ferma restando la possibilità per i comuni di fissare specifiche condizioni.

Il TAR ha richiamato le linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti: le specifiche condizioni devono tradursi in criteri oggettivi e non discriminatori, essere esplicite e non desumibili implicitamente dagli strumenti vigenti, sorrette da adeguata motivazione. Ha poi rilevato che l’art. 24 delle NTA del POC, antecedente alla riforma, impedisce il mutamento d’uso dalla categoria direzionale a quella residenziale e non dà conto delle ragioni della limitazione.

Su questo punto il Collegio ha affermato la natura regolamentare delle NTA e la loro recessività rispetto alla norma primaria, risolvendo l’antinomia con la disapplicazione della disposizione urbanistica contrastante, in applicazione del principio di gerarchia delle fonti.

Quanto alla delibera consiliare n. 7/2025, il TAR l’ha ritenuta inidonea a regolare la fattispecie, perché successiva alla SCIA. Il potere di verifica e controllo sull’attività segnalata va esercitato con riferimento ai presupposti esistenti al momento della presentazione, secondo il principio del tempus regit actum e dell’irretroattività delle fonti regolamentari.

Ne è conseguita l’ammissibilità del cambio di destinazione d’uso e l’annullamento del provvedimento di inefficacia, con assorbimento delle ulteriori censure. Le spese sono state compensate in ragione della novità delle questioni.