Cambio d’uso e oneri di urbanizzazione: conguaglio dovuto senza prova del versamento (TAR Lombardia n. 1938 del 04.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di contributo di costruzione, il conguaglio degli oneri di urbanizzazione conseguente al cambio di destinazione d’uso presuppone che gli oneri riferiti alla precedente destinazione siano stati effettivamente corrisposti. La disciplina che commisura il dovuto alla differenza tra gli oneri della nuova e della precedente destinazione, applicando le tariffe vigenti al momento della variazione, opera solo se risulta provato l’avvenuto pagamento per la destinazione originaria. L’onere di allegare e provare tale presupposto grava sul privato che invochi il trattamento di favore. Il contributo di costruzione ha natura di prestazione patrimoniale imposta di carattere non tributario, prescinde dalle singole opere di urbanizzazione e non ha natura sinallagmatica rispetto al titolo edilizio. Esso è dovuto per gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati mediante SCIA alternativa al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 23 del d.p.r. n. 380/2001.

Il Fatto

La società ricorrente aveva acquisito nel 2016, a seguito del fallimento del precedente proprietario, un complesso immobiliare a destinazione industriale e commerciale, comprensivo di un edificio oggetto di interventi di ristrutturazione e risanamento. Nel 2021 la società presentava una SCIA ex art. 23 del d.p.r. n. 380/2001, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso da uffici e laboratori a residenza, con opere interne ed esterne e senza modifiche volumetriche.

Nella SCIA la società autodeterminava il contributo di costruzione e la monetizzazione dei servizi, indicando come non dovuti gli oneri di urbanizzazione, primaria e secondaria, perché già versati dal dante causa per le precedenti destinazioni e perché, per la nuova destinazione residenziale, gli oneri risultavano inferiori. Il Comune, verificata la pratica, richiedeva un’ulteriore somma a titolo di oneri di urbanizzazione in aggiunta. La società versava con riserva di ripetizione, proponeva istanza di autotutela e, respinta questa, impugnava la determinazione comunale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione centrale nella debenza del contributo di costruzione, limitatamente agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. La ricorrente sosteneva che la l.r. n. 12/2005, vigente al momento della SCIA, consentisse di calcolare il contributo sulla sola nuova destinazione, pari a zero, poiché per la residenza gli oneri sono inferiori a quelli già corrisposti per uffici e laboratori.

La tesi non viene accolta. Il Tribunale ricostruisce la disciplina dell’art. 23 del d.p.r. n. 380/2001, che per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), del d.p.r. n. 380/2001 impone il contributo di costruzione ai sensi dell’art. 16 del medesimo decreto, articolato in oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Il contributo, si legge, ha natura di prestazione patrimoniale imposta di carattere non tributario, prescinde dalle singole opere e non ha natura sinallagmatica rispetto al titolo.

Il passaggio decisivo riguarda il presupposto di fatto. Dalla documentazione in atti non emerge che, per la pratica edilizia del 2010 relativa alle opere a completamento dell’edificio, siano stati corrisposti gli oneri di urbanizzazione. Manca dunque la prova che il dante causa abbia versato gli oneri per le destinazioni a laboratori e uffici. Di conseguenza, osserva il Collegio, non occorre accertare se il cambio di destinazione comporti un minore carico urbanistico, perché difetta il presupposto stesso su cui fondare la verifica.

Il Tribunale esamina poi la disciplina invocata a sostegno della domanda, ai sensi della quale, in caso di destinazione d’uso modificata senza opere entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori, è dovuto il conguaglio corrispondente alla differenza tra gli oneri della nuova e della precedente destinazione, calcolati con le tariffe vigenti al momento della variazione. La norma, rileva il Collegio, è subordinata a due condizioni contestuali: assenza di opere edilizie e modificazione entro il decennio dall’ultimazione.

Nel caso concreto nessuna delle due condizioni ricorre. L’intervento previsto dalla SCIA comporta la modificazione della destinazione per una quota parte dell’edificio con opere. Inoltre, al momento della presentazione non erano trascorsi dieci anni dall’ultimazione dei lavori, dovendosi tener conto della dichiarazione di fine lavori parziali del 2012 e della successiva SCIA del 2018 per opere a completamento. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese di giudizio.