Condominio e Locazioni

È opponibile all’aggiudicatario di un immobile venduto in sede di esecuzione forzata la liberazione dai canoni di locazione futuri contenuta in un contratto trascritto e conforme agli usi locali, ai sensi dell’art. 2924, comma secondo, c.c.

La delibera dell’assemblea dei rappresentanti dei condomìni che ripartisce tra i singoli condòmini di ciascun edificio la spesa per un servizio comune all’intero supercondominio rientra nella competenza dell’assemblea supercondominiale ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c.

La comproprietà di un lastrico solare, che nel condominio orizzontale funge da copertura di una sola unità immobiliare, non è presunta ex art. 1117 c.c., ma richiede un titolo costitutivo che rechi l’inequivoca manifestazione di volontà dei condomini, nella forma scritta essenziale.

La delibera assembleare che ripartisca tra tutti i condomini spese per un servizio non inerente alla gestione delle parti comuni, come quello di animazione a favore della sola struttura alberghiera, è nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto, per difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea.

L’installazione di telecamere all’interno della proprietà esclusiva di un condomino, che riprenda anche le parti comuni, è soggetta alla disciplina sulla protezione dei dati personali e non alla delibera assembleare ex art. 1122-ter c.c. È inammissibile in cassazione la censura sulla necessità e proporzionalità delle riprese.

In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., è custode del bene chi ne controlla di fatto le modalità d’uso e di conservazione; la presenza di opere interne che impediscono verifiche non vale come caso fortuito. La condanna del condominio non è incompatibile con il rigetto delle domande verso i singoli condomini.

In tema di indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., la condanna pronunciata individualmente nei confronti dei singoli proprietari dell’ultimo piano configura un litisconsorzio facoltativo: l’impugnazione di una parte non rimette in discussione le posizioni delle altre, che restano coperte dal giudicato.

In tema di installazione di condizionatori d’aria, il giudice di merito deve verificare l’incidenza delle norme regolamentari, anche di fonte assembleare, sull’uso delle parti comuni e sulla tutela del decoro architettonico, senza limitarsi alla sola valutazione delle risultanze fotografiche.

Il contratto verbale non esclude la presunzione ex art. 1590, comma 2, c.c.: in mancanza di descrizione pattizia, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato e deve provare che i danni derivino da vizi originari o normale deperimento.

In tema di mediazione obbligatoria o demandata dal giudice, la condizione di procedibilità si considera soddisfatta quando al primo incontro compaia almeno la parte onerata dell’attivazione, personalmente o tramite rappresentante con poteri sostanziali. La mancata partecipazione dell’altra parte rileva solo ai fini sanzionatori.