La comproprietà del lastrico solare nel condominio orizzontale richiede un titolo costitutivo specifico (Cass. civ. Sez. 2 n. 9465 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale un lastrico solare con esclusiva funzione di copertura di una delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), non è presunta, ma può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c. Qualora la comunione volontaria sia invocata, il titolo deve recare l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità di immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione. Non è sufficiente, a tal fine, il rinvio a una clausola regolamentare che elenchi genericamente come comuni i “tetti”.

Il Fatto

Alcuni comproprietari di un’unità immobiliare in un complesso definito “condominio orizzontale” convenivano in giudizio altra condomina, contestando la trasformazione della copertura condominiale a verde in lastrico solare calpestabile di cui la stessa rivendicava la proprietà esclusiva. Chiedevano l’accertamento della natura condominiale del bene e la condotta inibitoria. Il giudice di primo grado accertava la natura condominiale del lastrico, mentre la Corte d’appello rigettava l’appello volto a vedere riconosciuta la destinazione a giardino dell’area, confermando la natura comune del tetto in base al regolamento condominiale di natura contrattuale.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato prioritariamente il motivo relativo alla violazione dell’art. 1117 c.c., ritenuto fondato. La Corte territoriale aveva desunto la condominialità del lastrico da una clausola del regolamento contrattuale che elencava i “tetti” tra le cose comuni. La Cassazione ha invece chiarito che il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione dell’art. 1117 c.c., è ravvisabile sia in edifici estesi in senso verticale, sia in corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché sussista una contitolarità necessaria sulle parti comuni in rapporto alla loro funzione servente. Tale presunzione non opera, tuttavia, per quel bene che, pur nel contesto di un condominio orizzontale, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari, non denotando connotati strutturali e funzionali di servizio a più proprietà esclusive. In tal caso, ha precisato la Corte, non occorre interrogarsi su una volontà derogatoria al regime presunto, ma è necessario rinvenire un titolo costitutivo di una comunione volontaria.

La Corte ha quindi richiamato il principio per cui la comunione volontaria immobiliare può conseguire a un accordo delle parti, come nella comunione a formazione progressiva, e richiede atti redatti per iscritto a pena di nullità. Per attribuire a tutti i condomini la comproprietà di un tetto non incluso tra le parti elencate nell’art. 1117 c.c., occorre accertare che tutti abbiano acquistato individualmente una quota del bene con i rispettivi atti, oppure che la comunione abbia un titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., con l’inequivoca manifestazione del consenso unanime nella forma scritta essenziale.

La Cassazione ha evidenziato l’insufficienza del titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosca la proprietà comune di beni genericamente determinati, come i “tetti”, non inequivocabilmente individuabili nell’ambito di un condominio orizzontale. È invece necessario che dal documento risulti la manifestazione specifica di volontà di concludere il contratto costitutivo della comunione, con l’individuazione dei beni nella loro consistenza e localizzazione. Il giudice del merito non avendo verificato se il lastrico potesse rientrare in concreto nell’art. 1117 c.c., né se il titolo invocato avesse un contenuto sufficientemente specifico, è incorso nell’errore censurato. Il motivo è stato pertanto accolto, con assorbimento delle altre censure e cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione.