Custodia della cosa comune e responsabilità per infiltrazioni da unità di proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 9571 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo: l’attore deve provare il nesso causale tra la cosa e il danno, mentre il custode è gravato dall’onere di provare il caso fortuito. È custode chi di fatto controlla le modalità d’uso e di conservazione della cosa, anche non essendone proprietario. La presenza di un controsoffitto che impedisce accertamenti sull’origine delle infiltrazioni non integra caso fortuito, poiché la mancanza di diligenza del custode è irrilevante. La condanna risarcitoria del condominio per i danni da cose comuni non è incompatibile con il rigetto delle domande verso i singoli condomini, che mirano ad accertare l’eventuale responsabilità esclusiva di questi ultimi. Il sindacato giudiziale sulle delibere assembleari è limitato alla contrarietà alla legge o al regolamento, esclusa ogni valutazione di merito sull’opportunità della scelta.

Il Fatto

Alcuni condomini convenivano in giudizio il condominio e altri condomini, proponendo plurime domande: declaratoria di nullità di una delibera assembleare che aveva disposto la ristrutturazione a spese condominiali dell’unità di una condomina, condanna al risarcimento dei danni da infiltrazioni e all’esecuzione di riparazioni. Il tribunale condannava il condominio a risarcire i danni per una somma determinata, rigettando le altre domande. La corte d’appello respingeva l’appello principale e accoglieva gli appelli incidentali in tema di spese. Avverso tale sentenza i soccombenti proponevano ricorso per cassazione, articolato in venticinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, premessa l’ammissibilità del ricorso nel suo insieme, ha ritenuto le censure in gran parte inammissibili o infondate, non integrando il ricorso una specifica critica alle rationes decidendi ma una diffusa richiesta di riesame del merito. Con riferimento alla delibera assembleare, ha ribadito che il sindacato del giudice è circoscritto al contrasto con la legge o il regolamento condominiale, non potendo estendersi alla verifica dell’interesse dell’ente collettivo. L’eccesso di potere assembleare non è configurabile come deviazione da un preteso scopo comune, essendo irrilevanti i motivi individuali del voto. La delibera che accolla alla gestione la riparazione di un’unità immobiliare è nulla solo per difetto assoluto di attribuzioni, mentre è annullabile quella che ripartisce le spese violando i criteri legali.

Quanto alla responsabilità per i danni da cose comuni, la Corte ha escluso ogni vizio di extrapetizione nella verifica della responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio, quale custode dei beni comuni. Ha inoltre ricondotto all’art. 1105, comma 4, c.c. il potere del singolo condomino di attivarsi per evitare l’aggravamento del danno, la cui inerzia può assumere rilevanza causale concorrente ai sensi degli artt. 1227 e 2056 c.c.. La condanna del condominio non collide con il rigetto delle domande verso i singoli condomini, atteso che l’accertamento delle responsabilità di tutti i titolari del diritto sulle parti comuni ai sensi dell’art. 2055 c.c. è presupposto della condanna dell’ente.

In relazione alle infiltrazioni provenienti dall’appartamento di una condomina, la Corte ha accolto il relativo motivo. Ha affermato che la prova del danno e del nesso causale con la cosa in custodia è sufficiente per radicare la responsabilità oggettiva, mentre il controsoffitto che ha impedito le indagini non può essere elevato a caso fortuito. La custodia si fonda sul controllo di fatto dei rischi inerenti alla cosa, sicché la condomina, che ne aveva la disponibilità, è custode anche per le parti non ispezionabili. L’accoglimento di tale censura ha comportato l’assorbimento dei motivi sulle spese e la cassazione con rinvio per un nuovo esame della questione.