Condizionatore su proprietà esclusiva e delibere condominiali (Cass. civ. Sez. 2 n. 9573 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il muro perimetrale comune di un edificio in condominio ha, oltre alla funzione primaria di sostegno dello stabile, quella accessoria di appoggio di impianti, anche al servizio esclusivo di una singola proprietà, purché l’utilizzazione sia contenuta entro i limiti dell’art. 1102 c.c., consistenti nel paritario uso degli altri partecipanti, nella non alterazione della destinazione e, ai sensi dell’art. 1120 c.c., nell’assenza di pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato o di alterazione del decoro architettonico. Il regime legale di utilizzazione delle cose comuni può essere disciplinato dal regolamento di condominio, come anche da una c.d. “deliberazione-regolamento”, con i soli limiti di cui all’art. 1138, comma 4, c.c.. Quando l’opera sia compiuta dal condomino sulla parte corrispondente alla propria unità immobiliare, trova applicazione l’art. 1122 c.c., che parimenti vieta opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Il Fatto

Il Condominio Belverde di Cavenago di Brianza aveva convenuto in giudizio alcuni condomini per ottenere la rimozione del motore di un condizionatore d’aria, apposto sulla facciata esterna del fabbricato in violazione delle delibere assembleari, che imponevano l’installazione dei condizionatori esclusivamente all’interno dei balconi.

La Corte d’appello di Milano, riformando la sentenza di primo grado che aveva accolto la domanda, l’ha respinta sul rilievo che le fotografie prodotte non dimostravano le dimensioni “imponenti” del manufatto, che lo stesso era stato apposto non su bene comune ma in fregio alla finestra di proprietà esclusiva dei condomini e che manufatti analoghi erano presenti presso altre unità immobiliari. Avverso tale decisione il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi e il quarto, incentrati sulla violazione dell’art. 115 c.p.c. e sull’omesso esame di fatti decisivi, e ha premesso che le censure non possono essere accolte laddove invochino un rinnovato apprezzamento delle prove. Diversamente, esse si reputano ammissibili ove criticano la verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto della collocazione dei condizionatori, trattandosi di uno dei punti controversi decisi dalla sentenza d’appello, come chiarito dalle Sezioni Unite n. 5792 del 2024.

La Corte ha quindi enunciato il principio per cui il muro perimetrale comune può essere utilizzato dal singolo condomino per l’appoggio di impianti, anche a servizio esclusivo della propria proprietà, purché nel rispetto dei limiti dell’art. 1102 c.c.. Tale disciplina può essere specificata da norme regolamentari o da “deliberazioni-regolamento”, fermo restando che l’accertamento del pregiudizio alla stabilità o al decoro architettonico è rimesso al giudice di merito. La Corte ha rammentato i propri precedenti in materia di installazione di condizionatori (Cass. n. 17975 del 2024; n. 20985 del 2014; n. 12343 del 2003), precisando che rilevano le dimensioni dei manufatti, le caratteristiche dell’impianto, le modalità di posizionamento, la preesistenza di impianti analoghi e l’eventuale esistenza di norme regolamentari. Ha inoltre chiarito che, quando l’opera è realizzata sulla parte dell’edificio corrispondente alla proprietà esclusiva (finestre o balconi), si applica l’art. 1122 c.c., come già affermato da Cass. n. 2743 del 2005.

Applicando tali principi al caso di specie, la Cassazione ha rilevato che la Corte d’appello aveva respinto la domanda limitandosi a osservare che le dimensioni del condizionatore non risultavano “imponenti” dalle fotografie prodotte dal Condominio e che manufatti analoghi erano presenti su altre finestre. Così operando, il giudice di merito aveva ridotto la propria indagine alle sole risultanze fotografiche, senza verificare quale incidenza potessero svolgere le delibere assembleari sull’uso delle parti comuni e sulla tutela del decoro dell’edificio. La Corte ha infine ribadito che non è sufficiente che il giudice abbia considerato una delle risultanze probatorie, allorché altre emergenze istruttorie pretermesse forniscano una versione diversa che, a seguito di una valutazione combinata, possa apparire logicamente confermata da un grado più elevato di attendibilità.

La Corte ha quindi accolto il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso, dichiarando assorbito il terzo, e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, perché proceda a nuovo esame uniformandosi ai principi enunciati.