Locazione verbale e presunzione di buono stato locativo del bene (Cass. civ. Sez. 3 n. 9586 del 15.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude né attenua l’operatività della presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c. In mancanza di descrizione pattizia dello stato dell’immobile al momento della consegna, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato locativo, gravando su di lui l’onere di dimostrare che i danni riscontrati alla restituzione trovino causa in vizi originari o nel normale deterioramento d’uso. Il danno da ritardata restituzione ex art. 1591 c.c. non è configurabile come danno in re ipsa, ma richiede la prova dell’effettiva perdita subita dal locatore ai sensi degli artt. 1223 e 2056 c.c. Nei rapporti di durata, l’accertamento definitivo della misura del canone esplica effetti anche per le prestazioni successive, precludendo l’utilizzo di parametri diversi sia a titolo di canone sia a titolo di indennità per ritardata restituzione.

Il Fatto

Il locatore concedeva in locazione verbale un immobile, con canone pattuito in misura superiore a quello legale. Dopo il rilascio forzoso dell’immobile, insorgeva contenzioso sulla rideterminazione del canone, definito con giudicato che fissava l’equo canone e accertava il diritto della conduttrice alla restituzione delle somme versate in eccesso.

Il locatore conveniva quindi in giudizio la conduttrice per ottenere il risarcimento dei danni per l’occupazione sine titulo, per i danni materiali all’immobile e per la mancata locazione a terzi. La corte territoriale, in parziale riforma della sentenza di primo grado, riconosceva solo in parte le pretese, rigettando la domanda per danni materiali per mancanza di prova dello stato del bene alla consegna e quella per mancata locazione per assenza di prova del danno. Avverso tale decisione il locatore proponeva ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene fondato il secondo motivo di ricorso, relativo ai danni materiali. La corte territoriale ha errato nel ritenere che la natura verbale del contratto e l’assenza di una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna rendessero impossibile accertare il deterioramento imputabile alla conduttrice. L’art. 1590, comma 2, c.c. prevede invece che, proprio in difetto di descrizione iniziale, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con conseguente onere a suo carico di fornire la prova rigorosa contraria. La mancanza di un verbale di consegna non determina una situazione di incertezza probatoria neutra, bensì l’operatività di una presunzione legale posta a tutela del locatore. La corte di merito avrebbe inoltre dovuto distinguere tra stato originario dell’immobile ed eventuale deterioramento ulteriore riscontrato alla restituzione, assumendo come parametro un bene consegnato in buono stato, ferma la verifica che i danni eccedano il normale deperimento derivante dall’uso conforme al contratto.

Il primo motivo è dichiarato inammissibile. La censura muove dall’erroneo presupposto che l’indennità per la protratta occupazione possa essere parametrata al canone contrattuale pattuito, ancorché dichiarato ultralegale con giudicato definitivo. Secondo il costante orientamento della Corte, nei rapporti di durata l’accertamento definitivo della misura del canone esplica i propri effetti anche per le prestazioni successive, precludendo l’utilizzo di parametri diversi sia a titolo di canone sia a titolo di indennità per ritardata restituzione. La corte territoriale ha correttamente individuato nel canone legale cristallizzato dal giudicato il parametro di riferimento anche per l’indennità ex art. 1591 c.c.

Inammissibile è anche il terzo motivo, relativo al maggior danno da mancata locazione. Il danno da ritardata restituzione non è configurabile come danno in re ipsa, ma richiede la prova dell’effettiva perdita subita dal locatore quale conseguenza immediata e diretta dell’occupazione protratta, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 c.c. La corte di merito ha escluso tale danno all’esito di un apprezzamento di merito sorretto da motivazione congrua, valorizzando le caratteristiche oggettive dell’immobile e la mancanza di elementi idonei a dimostrare concrete occasioni di locazione a condizioni più vantaggiose. Il richiamo al principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c. è inconferente, poiché non può supplire alla mancata prova del danno-conseguenza né trasformare in fatto pacifico una mera prospettazione ipotetica di lucro cessante. La doglianza si risolve in una sollecitazione a una nuova valutazione delle risultanze istruttorie, preclusa in sede di legittimità.

La Corte accoglie quindi il secondo motivo, cassa la sentenza limitatamente al capo relativo ai danni materiali e rinvia alla Corte d’appello in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.