Cessione locazione e responsabilità solidale cessionario canoni pregressi (Cass. civ. Sez. III n. 13901 del 20.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di cessione del contratto di locazione contestuale al trasferimento o alla locazione dell’azienda, disciplinata dall’art. 36 legge n. 392 del 1978, il cessionario che subentra nella complessiva posizione contrattuale del cedente è responsabile, verso il locatore ceduto, anche delle obbligazioni di pagamento del canone non adempiute dal cedente per periodi antecedenti alla cessione. Tale responsabilità trova fondamento nella natura unilaterale della cessione, che prescinde dal consenso del locatore e non tollera il limite dell’art. 1406 cod. civ. relativo alle prestazioni già eseguite. Il cedente resta obbligato in via sussidiaria, con il solo beneficium ordinis, mentre tra i cedenti intermedi di una catena di cessioni opera la presunzione di solidarietà dell’art. 1294 cod. civ.

Il Fatto

Il Comune, proprietario di un fondo, aveva locato l’immobile a una società di telecomunicazioni per l’installazione di un impianto, con facoltà di ospitare altri operatori dietro pagamento di un canone aggiuntivo annuo per ciascuno di essi. Il contratto era stato poi conferito, nell’ambito di un ramo d’azienda, a una seconda società. Il Comune ha agito per il pagamento del canone aggiuntivo per l’ospitalità di due operatori, contestando la morosità di entrambe le società per complessivi ottomila euro.

Il Tribunale ha accolto in parte l’opposizione al decreto ingiuntivo, escludendo la legittimazione passiva del cessionario per i debiti del cedente e riconoscendo i pagamenti successivi al subentro, ma non ritenendo le contabili di bonifico idonee a provarne l’esecuzione. La Corte d’Appello ha invece affermato la responsabilità solidale del cessionario anche per la morosità pregressa e ha respinto l’appello incidentale. La società cessionaria ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione se l’art. 36 legge n. 392 del 1978, che sancisce espressamente la sola permanenza della responsabilità solidale del cedente per gli inadempimenti futuri del cessionario, consenta di configurare una speculare responsabilità del cessionario per i canoni non pagati dal cedente prima della cessione. La risposta è positiva.

La cessione prevista dalla norma speciale è atipica rispetto alla disciplina generale degli artt. 1406 e 1409 cod. civ., perché si perfeziona con la semplice comunicazione al locatore, senza che il suo consenso costituisca requisito di validità ed efficacia. Ne deriva l’inapplicabilità del limite dell’art. 1406 cod. civ. alle prestazioni già eseguite e la piena successione del cessionario nella complessiva posizione del cedente, nello stato di fatto e di diritto in cui essa si trova.

La Corte richiama e conferma l’orientamento di Cass. civ. Sez. III n. 9486 del 2007 e di Cass. civ. Sez. III n. 7686 del 2008, nonché la conformità della decisione impugnata a Cass. civ. Sez. III n. 21794 del 2019. La responsabilità del cessionario è insita nella ratio legis: diversamente si equiparerebbe la cessione alla sublocazione, si lederebbe il sinallagma a danno del locatore, privo di possibilità di opporsi alla cessione, e si pregiudicherebbe l’assetto del rapporto in caso di sopravvenuta risoluzione.

Quanto al rapporto tra cessione del contratto e art. 2560 cod. civ., la Corte esclude l’applicazione della disciplina dei debiti d’azienda, trattandosi di posizione contrattuale non ancora definita, subentrata ai sensi dell’art. 2558 cod. civ. e quindi regolata dalla disciplina della cessione del contratto. Nel caso di specie, quindi, la responsabilità solidale del cessionario è correttamente affermata.

Il primo e il secondo motivo sono dichiarati inammissibili per mancato confronto con il filtro dell’art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., avendo la Corte deciso in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità. Anche il terzo e il quarto motivo, relativi alla prova del pagamento mediante bonifico, sono inammissibili: la Corte territoriale ha correttamente rilevato il difetto di prova dell’effettivo incasso e l’utilizzo di coordinate bancarie diverse da quelle contrattuali, senza che tale punto sia stato specificamente censurato. Il ricorso è pertanto dichiarato inammissibile.