Condominio: giudicato sulla qualità di condomino e vincolatività del regolamento (Cass. civ. n. 24771/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, il giudicato formatosi sulla qualità di condomino e sull’obbligo di partecipare pro quota alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria rende definitivo l’accertamento circa la sussistenza di tale qualità e la misura della partecipazione alle spese disciplinate dalla tabella millesimale. La vincolatività per il condomino del regolamento condominiale e delle annesse tabelle millesimali va fondata sul disposto dell’art. 1138, comma 1, c.c., in tema di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino. La questione dell’inopponibilità del regolamento e delle tabelle, ove non specificamente sollevata nell’atto di citazione, non può essere proposta per la prima volta in appello. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. non può essere dedotto in modo generico, dovendo il ricorrente confrontarsi con le rationes decidendi della sentenza impugnata.

Il Fatto

Il Giudice di pace di Brindisi, con sentenza, ha rigettato la domanda del condominio volta ad accertare che il convenuto non fosse condomino, non fruisse di parti comuni né di servizi, e non fosse debitore dell’importo di euro 1.567,17 posto a suo carico per lavori di straordinaria manutenzione inerenti il solo condominio convenuto, nonché a far dichiarare la nullità della deliberazione assembleare del 26.10.2015 e della tabella di ripartizione dei costi. Nel corso del giudizio il condominio aveva contestato la prospettazione del convenuto circa la sua carenza di legittimazione passiva, deducendo che in separato giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo era stata rigettata l’eccezione di carenza di legittimazione passiva. Con sentenza n. 589/2017 il Giudice di pace ha disatteso la domanda.

Il condominio ha proposto appello. Il Tribunale di Brindisi, all’esito di c.t.u., ha rigettato l’appello, condannando il condominio al pagamento delle spese. Ha rilevato che la sentenza del Giudice di pace n. 2421/2016, passata in giudicato tra le stesse parti, si era espressa specificamente sulla questione, riconoscendo la legittimazione passiva del condominio e accertando che il vano adibito a sala condominiale rientrasse nel perimetro del condominio e costituisse parte comune, con obbligo di partecipare pro quota alle spese. Il CTU aveva verificato che i lavori appaltati avevano interessato anche il vano adibito a sala condominiale. Avverso tale pronuncia il condominio ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi; ha resistito con controricorso il convenuto.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato il primo motivo, con cui il condominio ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1106, 1107, 1123, 1135, 1137, 1138 e 2697 c.c., nonché degli artt. 100, 112, 116 e 132 c.p.c., e l’omesso esame di documenti, sentenze rese inter partes e risultanze istruttorie. Ha ritenuto il motivo inammissibile prima ancora che infondato. Ha rilevato che lo stesso ricorrente riconosceva che una quota dei lavori relativi alle parti in comune tra i due condomini rappresentava una percentuale, quantunque minima, sull’importo complessivo di euro 155.485,00. La pronuncia impugnata aveva fondato la propria valutazione sul contenuto della sentenza del Giudice di pace n. 2421/2016, passata in giudicato tra le stesse parti anteriormente alla proposizione dell’appello, e sulle risultanze della c.t.u., da cui era emerso che i lavori avevano interessato anche il vano adibito a sala condominiale. Non risultava contestata la circostanza del passaggio in giudicato della sentenza n. 2421/2016 già prima della proposizione dell’appello.

La Corte ha esaminato il secondo motivo, con cui il ricorrente deduceva l’inopponibilità del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali e l’omessa pronuncia sulla domanda di nullità della delibera del 26.10.2015 per violazione dei criteri legali dell’art. 1123 c.c. Ha ritenuto anche tale motivo inammissibile prima ancora che infondato. La questione dell’inopponibilità del regolamento e delle annesse tabelle non risultava specificamente sollevata nell’originario atto di citazione, nell’ambito del quale vi era un mero cenno alla irrilevanza del regolamento predisposto dal condominio: corretta era quindi la statuizione del giudice d’appello circa l’inammissibilità della relativa domanda, in quanto proposta esclusivamente nel secondo grado di giudizio. Anche la questione della nullità della delibera per violazione dei criteri legali dell’art. 1123 c.c. non risultava specificamente sollevata nell’atto di citazione, essendovi un generico riferimento all’insussistenza di parti comuni e all’esistenza di precedenti prassi di ripartizione delle spese.

La Corte ha aggiunto che, per completezza, doveva tenersi presente il contenuto del giudicato formatosi con la sentenza n. 2421/2016, in particolare l’affermazione per cui il vano adibito a sala condominiale rientrava nel perimetro del condominio e ne costituiva parte comune, con conseguente obbligo di partecipare pro quota alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, così come previsto dal regolamento condominiale. Il giudicato comporta la definitività dell’accertamento circa la qualità di condomino e la misura della partecipazione alle spese disciplinate dalla tabella generale, e la vincolatività del regolamento e delle annesse tabelle millesimali va fondata sul disposto dell’art. 1138, comma 1, c.c. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ove dovuto.

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