La condominialità si accerta dal primo atto di frazionamento (Cass. civ. Sez. 2 n. 22027 del 27.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La verifica della natura condominiale di un bene postula l’accertamento graduale che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti oggettivamente destinata al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari e, successivamente, che non sussista un titolo contrario alla presunzione di condominialità, con riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. L’art. 1117 c.c. non formula una mera presunzione vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata solo dalle risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio. Il motivo di ricorso che censuri la mancata applicazione di tali principi è inammissibile ex art. 366, n. 6, c.p.c. ove non riproduca il contenuto degli atti negoziali su cui la censura si fonda. Non integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo la deduzione di mere questioni o interpretazioni degli atti già valutati dal giudice di merito.

Il Fatto

Alcuni proprietari di unità immobiliari in un complesso convenivano in giudizio altri proprietari, chiedendo l’accertamento della natura condominiale dell’area di accesso e la demolizione delle opere realizzate. Il Tribunale rigettava la domanda principale, riconoscendo la proprietà esclusiva dei convenuti, ma accoglieva quella subordinata, dichiarando la sussistenza di una servitù di accesso. In grado di appello, la Corte territoriale accoglieva l’appello incidentale, dichiarando la natura condominiale del vano androne e ordinando la rimessione in pristino.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato il primo motivo, con cui i ricorrenti lamentavano la violazione degli artt. 1117, 1118 e 1119 c.c., per avere i giudici di merito ritenuto costituito il condominio con l’atto di assegnazione a stralcio della quota di una condomina originaria. I ricorrenti assumevano che tale soggetto fosse uscito dalla comunione e che, pertanto, il suo consenso non fosse necessario per la successiva attribuzione in proprietà esclusiva.

La S.C. ha dichiarato il motivo inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c., poiché i ricorrenti non avevano riprodotto, neppure per relationem, i contenuti dei due atti notarili del 1994 sui quali fondavano i propri assunti, omettendo di indicare gli estremi necessari alla loro individuazione.

La Corte ha poi richiamato il principio per cui la situazione di condominio si attua sin dal momento del frazionamento della proprietà di un edificio, in seguito al trasferimento ad altro soggetto della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione, comportando tale atto l’acquisto delle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione e per addizione di quelle ulteriori.

Quanto al secondo motivo, relativo all’omesso esame di un fatto decisivo, la Corte ne ha affermato l’infondatezza, rammentando che il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. non può essere dedotto con riferimento a mere questioni o punti della sentenza, dovendo invece riguardare un fatto storico principale o secondario, controverso e decisivo, e che non sussiste quando il fatto sia stato comunque considerato dal giudice, ancorché non siano state esposte tutte le risultanze probatorie. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano esaminato e interpretato i due atti del 1994, confrontandosi compiutamente con le censure proposte.