Vietato al giudice imporre il regolamento d’uso della cosa comune (Cass. civ. Sez. II n. 20908 del 23.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di cosa comune, non è consentito ricorrere al giudice in sede contenziosa per ottenere determinazioni finalizzate al “migliore godimento” dei beni comuni, ovvero l’imposizione di un regolamento contenente norme circa l’uso degli stessi. La determinazione dei criteri di godimento spetta alla volontà associativa di autorganizzazione dei partecipanti alla comunione, espressa con le maggioranze di legge ex art. 1106, comma 1, cod. civ. e art. 1105, comma 1, cod. civ.. Il giudice può annullare la norma regolamentare di produzione privata impugnata a norma dell’art. 1107, comma 1, cod. civ., ma non può sostituirla né crearla ex abrupto. L’accertamento dell’uso illegittimo che menomi il diritto degli altri legittima solo la rimozione delle opere, non una pronuncia conformativa sull’uso futuro.

Il Fatto

I comproprietari di un fabbricato di civile abitazione, inserito in un originario compendio rurale, agivano in giudizio per far accertare la comproprietà sulla corte comune e per ottenere la rimozione della recinzione e dei vasi collocati dai convenuti, oltre alla determinazione delle modalità di uso del cortile per la sosta dei veicoli. I convenuti, in via riconvenzionale, sostenevano di vantare sulla corte il solo diritto di servitù di passo, e non di parcheggio.

Il Tribunale, integrato il contraddittorio verso tutti i comproprietari, accertava la natura comune della corte e, all’esito di una CTU, regolamentava l’uso del cortile per il parcheggio secondo una turnazione parametrata ai valori millesimali delle unità frontiste. La Corte d’Appello rigettava il gravame dei ricorrenti. La questione giunge in Cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi censurano la sentenza nella parte in cui ha disciplinato l’uso della corte per parcheggio e sosta secondo un criterio di turnazione parametrato alle quote millesimali, senza un documento contrattuale approvato dai comproprietari né una delibera assunta con le maggioranze di legge. La Corte li esamina congiuntamente e li accoglie.

Il Collegio ricorda che l’accertamento dell’uso del bene comune che renda impossibile o menomi l’esercizio del diritto degli altri partecipanti, agli effetti dei limiti dell’art. 1102 cod. civ., abilita ciascun comproprietario a chiedere la rimozione delle opere che alterino l’equilibrio della comunione. Quel rimedio, però, non consente una pronuncia conformativa che stabilisca le norme sull’uso futuro della cosa. La legge rimette i criteri di miglior godimento all’amministrazione congiuntiva, fondata sul principio maggioritario che consegna la volontà dei comunisti all’approvazione di un regolamento per l’ordinaria amministrazione, ex art. 1106, comma 1, cod. civ., con la maggioranza calcolata secondo il valore delle quote ex art. 1105, comma 1, cod. civ.

Il ricorso all’intervento sostitutivo del giudice è ammesso, ai sensi dell’art. 1105, comma 4, cod. civ., solo in caso di paralisi gestionale e resta confinato alla volontaria giurisdizione. Tale previsione preclude al singolo di rivolgersi al giudice in sede contenziosa per ottenere provvedimenti di utilizzo della res nei rapporti interni tra comunisti, come affermato dai precedenti richiamati (Sez. II n. 18038 del 2020; Sez. II n. 11802 del 2020; Sez. III n. 8876 del 1998; Sez. Un. n. 4213 del 1982).

Ne deriva che il giudice può annullare la norma regolamentare di produzione privata impugnata ex art. 1107, comma 1, cod. civ., ma non può modificarla dettando una regola diversa in sostituzione di quella annullata. Nel caso di specie, la domanda degli attori volta a determinare le modalità d’uso della corte ha ricevuto risposta attraverso un regolamento giudiziale che sottrae ai comunisti la disciplina dell’utilizzo del bene comune.

La Corte enuncia il principio per cui la domanda è improponibile e cassa la sentenza; assorbiti il quarto, il quinto e il sesto motivo. Non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la decisione è cassata senza rinvio, con annullamento del regolamento giudiziale e compensazione delle spese dei giudizi di merito.