Condono edilizio in area vincolata: sanabili opere minori senza aumento superficie (Cons. Stato n. 10283 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del d.l. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o idrogeologico sono sanabili solo se anteriori all’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche, assistite dal previo parere dell’autorità preposta alla tutela e riconducibili alle opere minori senza aumento di superficie, corrispondenti al restauro, al risanamento conservativo o alla manutenzione straordinaria. Un abuso che comporti nuove superfici, nuova volumetria o la modifica dei prospetti non è sanabile in zona vincolata. La valutazione dell’incidenza sull’assetto del territorio va compiuta in modo unitario, non frazionando i singoli interventi. In presenza di un provvedimento plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni indipendenti è sufficiente a sorreggerlo, rendendo superfluo l’esame delle altre censure.

Il Fatto

Una società titolare di un complesso alberghiero presenta nel 2004 istanza di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004. Le opere consistono in modifiche distributive delle camere e dei servizi, nuova sistemazione delle aree esterne, modifiche prospettiche e interventi sull’area comunale in concessione.

Il Comune respinge l’istanza con ordinanza fondata su plurimi motivi: non conformità alle NTA del PRG, estraneità alle tipologie del condono, ubicazione in area a vincolo paesaggistico e idrogeologico, realizzazione successiva al 31 marzo 2003 e pendenza di notizia di reato con sospensione dei lavori. Il TAR Lazio respinge il ricorso compensando le spese. La società appella con quattro motivi, incentrati sul principio di prova, sull’automatismo del diniego in zona vincolata, sul difetto di motivazione e sulle doglianze non esaminate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla natura plurimotivata del provvedimento. Richiamando il consolidato orientamento (Cons. Stato, Sez. V, n. 4791 del 2022), osserva che in presenza di ragioni indipendenti e autonome la legittimità di una sola giustificazione basta a sorreggere l’atto, rendendo superfluo l’esame delle censure relative alle altre.

Il punto assorbente è l’ostatività della disciplina speciale sul condono in area vincolata, non estensibile analogicamente oltre il proprio ambito (Cons. Stato, Sez. V, n. 3034 del 2013; Sez. VI, n. 5892 del 2018). La Corte ribadisce che l’art. 32, comma 27, lett. d) ammette la sanatoria solo per opere anteriori al vincolo, conformi agli strumenti urbanistici, munite del parere dell’autorità di tutela e riconducibili alle tipologie minori senza aumento di superficie. Un intervento che incida su superfici, volumetria o prospetti non è condonabile (Cons. Stato, Sez. VI, n. 8004 del 2021).

Nel caso concreto i vincoli paesaggistici e idrogeologici sono anteriori alle opere, che per stessa ammissione della società incidono sui prospetti e sull’assetto delle aree esterne. La Corte precisa che la valutazione va compiuta in modo globale, poiché la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di coglierne l’impatto effettivo (Cons. Stato, Sez. VI, n. 6235 del 2021). Il diniego risulta quindi legittimo già per la presenza dei vincoli e per l’art. 3, comma 1, della legge reg. n. 12/2004, oltre che per l’impossibilità di ricondurre le opere alle tipologie del condono.

Quanto alla dedotta questione di costituzionalità, la Corte la ritiene manifestamente infondata, richiamando la pronuncia della Corte costituzionale n. 181/2021 e il principio secondo cui il legislatore regionale può fissare regole più stringenti a tutela degli interessi ambientali (Cons. Stato n. 159/2022), senza che nel caso concreto sia configurabile alcun legittimo affidamento del privato.

L’appello è pertanto infondato e la sentenza di primo grado confermata, con superfluità dell’esame degli ulteriori vizi. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in € 4.000,00 oltre accessori.