Condono edilizio in area vincolata e istruttoria sul saldo di volumetria (Cons. Stato n. 5174 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di condono edilizio relativo a opere ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico presuppone una compiuta istruttoria sull’intervento abusivo considerato nella sua unitarietà funzionale, e non nella parcellizzazione delle singole opere. L’Amministrazione deve verificare l’incidenza complessiva dell’intervento sul territorio, computando in riduzione la volumetria già assentita e successivamente demolita rispetto alla nuova volumetria realizzata. Il diniego può essere fondato solo all’esito dell’accertamento dell’eccedenza volumetrica a saldo, oppure della sussistenza di una puntuale e concreta lesione dei valori tutelati dal vincolo. La legge regionale che restringe l’ambito del condono statale, facendo salvi i vincoli vigenti all’epoca della domanda, non è costituzionalmente illegittima sotto il profilo dell’asserita retroattività.

Il Fatto

La proprietaria di un compendio immobiliare in Roma, già interessato da un precedente condono, aveva realizzato ulteriori interventi privi di titolo: la demolizione e ricostruzione dell’originaria autorimessa, riconvertita in unità residenziale, nonché tre nuove rimesse interrate e una cantina interrata. Per tali opere venivano presentate quattro istanze di condono ai sensi della legge n. 326/2003.

Roma Capitale respingeva le istanze ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio n. 12/2004, in ragione dell’insistenza sull’area di vincoli paesaggistici e del Parco regionale della Decima Malafede. Il TAR Lazio, Sezione IV ter, riuniva e respingeva i ricorsi; la proprietaria proponeva appello, riproponendo anche la questione di legittimità costituzionale della norma regionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di incostituzionalità, richiamando la Corte costituzionale n. 181 del 2021. La Consulta aveva escluso il contrasto con l’art. 117, comma 3, Cost., ritenendo che la materia del governo del territorio consenta al legislatore regionale di adottare una disciplina più rigorosa e di restringere l’ambito applicativo del condono statale. La Corte di Palazzo della Consulta aveva parimenti escluso l’illegittimità sotto il profilo dell’asserito effetto retroattivo: la disciplina derogatoria ed eccezionale del condono implica una rinnovata valutazione di conformità del manufatto, anche alla stregua di vincoli sopravvenuti.

Il Consiglio di Stato ritiene pertanto la questione palesemente non fondata e comunque inammissibile, perché un’eventuale pronuncia di incostituzionalità non inciderebbe sulla valutazione del condono in esame.

Nel merito, il Collegio accoglie parzialmente le censure sull’operato dell’Amministrazione. Per costante giurisprudenza l’intervento edilizio non può essere parcellizzato in una serie di opere avulse dalla loro unitaria funzionalizzazione e dal loro complessivo impatto sul territorio. Il vincolo in questione non era di inedificabilità assoluta, ma paesaggistico, e non impediva la realizzazione di nuovi volumi previo nullaosta, anche postumo ai sensi della legge n. 308/2004; precludeva invece la condonabilità di un intervento comportante aumento di volumetria.

Assume quindi rilievo la natura complessiva dell’intervento: da un lato l’eliminazione di volumetria già assentita per l’autorimessa esterna, abusivamente trasformata in edificio residenziale; dall’altro la creazione di nuova volumetria mediante i tre box e la cantina, opere pertinenziali e sostanzialmente prive di rilievo percettivo, per le quali era stato richiesto il nullaosta postumo. L’Amministrazione avrebbe dovuto accertare preliminarmente la riduzione di volumetria conseguente alla demolizione, scomputandola dalla nuova, per valutare la condonabilità alla stregua della normativa regionale.

Il diniego avrebbe potuto essere opposto, secondo un criterio di ragionevolezza e proporzionalità, solo all’esito di una compiuta istruttoria che accertasse l’eccedenza volumetrica a saldo o una concreta lesione dei valori tutelati, da valutare in sede di esame delle domande di nullaosta. L’appello è pertanto accolto, con riforma della sentenza e annullamento degli atti per difetto d’istruttoria; il Comune dovrà pronunciarsi nuovamente previo esperimento degli approfondimenti indicati. Le spese del doppio grado sono compensate.