Condono edilizio, convenzione scaduta ultrattiva e silenzio assenso non perfezionato (Cons. Stato n. 7299 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
La scadenza del termine decennale di efficacia della convenzione di lottizzazione non determina la caducazione delle prescrizioni urbanistiche in essa contenute, che restano operative e vincolanti fino all’approvazione di un nuovo strumento attuativo; essa incide sull’efficacia temporale delle obbligazioni, che non si estinguono automaticamente e restano esigibili entro il termine di prescrizione ordinario. L’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione è propter rem e grava anche sul soggetto che, diverso dallo stipulante, richieda il titolo edilizio. La destinazione impressa dalla convenzione alla microarea e agli immobili non è nella disponibilità né del privato né dell’amministrazione, non essendo modificabile secondo l’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che attiene alla diversa ipotesi del mutamento d’uso del singolo immobile. Sul silenzio assenso in materia di condono edilizio, il mero decorso del termine non è sufficiente: occorre la prova dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge di settore. Il Decreto Legge n. 69/2024 non ha efficacia retroattiva rispetto alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile edificato in attuazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata impugna il diniego di condono edilizio e la successiva ordinanza di demolizione. La domanda di sanatoria, risalente al 1994, concerneva il mutamento di destinazione d’uso senza opere dell’edificio, da centro sportivo ricreativo a residenziale.

Il Comune rigetta l’istanza sul duplice rilievo del difetto di legittimazione del richiedente e della non condonabilità dell’intervento, in quanto contrastante con la destinazione impressa dall’originaria convenzione urbanistica. Il TAR respinge i ricorsi riuniti. La società appella.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto l’eccezione di inammissibilità per novità dei motivi. Rileva che numerose questioni sono state introdotte solo in appello, con ampliamento della causa petendi vietato dall’art. 104, comma 1, cod. proc. amministrativo. La prospettazione dell’appellante, diretta ad affermare una regolarità urbanistica già acquisita nel 1993, muta l’oggetto del giudizio e contrasta con il divieto di venire contra factum proprium.

Nel merito, la Corte ricostruisce l’assetto convenzionale: il piano particolareggiato e la convenzione del 1980 ponevano a carico dei lottizzanti la realizzazione e cessione di opere di urbanizzazione primaria, tra cui spazi per attrezzature sportive e sociali. Il fabbricato oggetto di causa rientra in tale cornice, come confermano l’intestazione della pratica e l’elaborato grafico della variante. L’assunto del Comune è quindi ragionevole: la concessione del 1993 non costituisce titolo autonomo svincolato dalla convenzione.

La Corte ribadisce l’ultrattività delle prescrizioni urbanistiche convenzionali, richiamando Cons. Stato, Sez. IV, n. 8328 del 2023 e Sez. II, n. 6127 del 2025. La scadenza del termine decennale incide sulle sole disposizioni di contenuto espropriativo; destinazione di zona, allineamenti e prescrizioni generali sopravvivono fino a nuova pianificazione. L’obbligo delle opere di urbanizzazione è propter rem (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4853 del 2025; n. 3141 del 2019), il che rende irrilevante lo spostamento delle opere da una particella all’altra.

Ne discende che il cambio di destinazione assume rilievo urbanistico e non meramente edilizio, non riconducibile all’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che riguarda il singolo immobile e non la destinazione dell’area. Il diniego risulta esaustivamente motivato e assorbe le questioni sulla legittimazione del richiedente.

Quanto al silenzio assenso, il Collegio conferma l’orientamento consolidato (Sez. II, n. 4290 del 2025): occorre la ricorrenza dei requisiti sostanziali, nella specie carenti. Il Decreto Legge n. 69/2024 non retroagisce. L’ordine di demolizione è atto vincolato, non inciso dalle sopravvenienze. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.