Condono edilizio limite volumetrico 750 mc anche immobili non residenziali (TAR Lazio n. 1029 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 si applica a tutte le opere abusive, senza distinzione tra immobili a destinazione residenziale e non residenziale, poiché il riferimento legislativo è alle opere abusive in quanto tali. La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2241 del 17 giugno 1995, che limitava il predetto limite ai soli edifici residenziali, è contra legem e va disapplicata. Il mero decorso del termine di ventiquattro mesi non determina la formazione del silenzio-assenso sull’istanza di condono quando l’opera superi il limite volumetrico di legge, difettando i presupposti di fatto e di diritto. Una prassi amministrativa difforme, non suffragata da alcuna norma, non è fonte idonea a fondare un affidamento tutelabile.

Il Fatto

Il ricorrente, in qualità di comproprietario, ha presentato istanza di condono edilizio per un’opera abusiva realizzata in Roma, consistente in un’unità immobiliare a destinazione agricola di mq. 300,00 di superficie utile, con volumetria calcolata pari a mc. 1.170,00. Roma Capitale ha rigettato l’istanza con Determinazione Dirigenziale del 26.03.2021, ricevuta dal ricorrente il 02.04.2021.

Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio, deducendo due motivi: la violazione e falsa applicazione dell’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994, per non avere l’Amministrazione limitato il divieto ai soli immobili residenziali, e la violazione del comma 4 della stessa norma, per essersi ormai formato il silenzio-assenso sul condono per decorso del termine di ventiquattro mesi. L’Amministrazione si è costituita chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dal principio consolidato secondo cui la formazione del silenzio-assenso sulle istanze di condono edilizio postula che la domanda sia assistita da tutti i presupposti di legge. Non si determina ope legis l’accoglimento della richiesta ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e di diritto previsti dalla norma. Nel caso concreto le opere superavano il limite volumetrico massimo, sicché il decorso del tempo è insuscettibile di condurre alla formazione tacita del titolo in sanatoria.

Quanto ai limiti volumetrici, il Collegio richiama la lettera dell’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994, che si riferisce alle opere abusive senza ulteriore distinzione tra abusi a carattere residenziale e non residenziale. Da qui la conclusione che il limite di 750 metri cubi opera indipendentemente dalla destinazione delle opere. Non si può condividere la tesi secondo cui gli edifici non residenziali sarebbero ammessi a sanatoria senza limiti di cubatura.

Il Tribunale si sofferma sulla eccezionalità della normativa di condono, già evidenziata dalla Corte costituzionale (sentenze n. 416 del 1995, n. 427 del 1995, n. 302 del 1996 e n. 256 del 1996). L’esclusione di ogni limite quantitativo per gli edifici commerciali o industriali trasformerebbe l’art. 39 della legge n. 724 del 1994 da disposizione di eccezione a disposizione di rottura incondizionata del controllo edilizio. Sarebbe del tutto irragionevole sanare senza limiti gli immobili non residenziali, spesso di rilevante impatto sul territorio, e porre invece limiti invalicabili solo a quelli abitativi.

La prassi amministrativa difforme, non suffragata da alcuna norma specificamente riferita al limite, non può ritenersi fonte idonea a sorreggere un’interpretazione che escluda dal computo le superfici non residenziali. La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2241/UL del 17 giugno 1995, relativa all’applicabilità del limite volumetrico ai soli edifici residenziali, è contra legem e va disapplicata. Il ritardo dell’Amministrazione non rileva: nessun affidamento è invocabile su orientamenti formatisi in data posteriore alla domanda di condono, e accogliere quella tesi equivarrebbe a elevare una prassi illegittima a fonte del diritto.

Resta estraneo al thema decidendum l’impegno successivamente assunto dal ricorrente a rimuovere gli abusi in eccesso. Il Tribunale rigetta l’istanza istruttoria, rilevando che le istanze istruttorie non possono surrogare la mancata attivazione dei rimedi previsti per la tutela del diritto di accesso. In conclusione il ricorso è infondato e va rigettato, con condanna della parte ricorrente alle spese di lite.