Condono edilizio, limite volumetrico riferito all’intero edificio (Cons. Stato n. 8736 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 m³ previsto dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994 per le nuove costruzioni costituisce un limite assoluto e inderogabile, riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari che lo compongono. La possibilità di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione in sanatoria è derogatoria e di stretta interpretazione, ammessa solo in presenza di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo abilitativo. Il frazionamento immobiliare successivo alla presentazione delle istanze non fa perdere all’edificio la sua sostanziale unitarietà, dovendosi riunificare le porzioni dello stesso titolare. Il diniego di condono fondato sul superamento del limite ha contenuto vincolato ed è immune da vizi motivazionali, restando irrilevante l’autorizzazione paesaggistica. In difetto dei presupposti sostanziali non si forma alcun titolo per silenzio assenso.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato davanti al TAR Campania il diniego della domanda di condono edilizio presentata ai sensi della legge n. 724 del 1994, in qualità di possessore di due unità immobiliari collocate in un edificio multipiano nel Comune di Marano di Napoli. Il primo giudice ha respinto il ricorso sul rilievo del superamento del limite volumetrico di 750 m³, escludendo un calcolo parcellizzato per singole unità abitative.

Il ricorrente ha proposto appello, riproponendo le censure disattese e illustrando le vicende relative alle unità immobiliari, ai rapporti di parentela tra i soggetti interessati e alle vicende ereditarie che non avevano consentito la divisione dei beni. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la sentenza, richiamando l’orientamento consolidato. Il superamento accertato del limite volumetrico rende le determinazioni di diniego a contenuto sostanzialmente vincolato. Il limite non può essere eluso attraverso suddivisioni dell’edificio in autonome unità.

Il Collegio richiama Cons. St., Sez. IV, n. 2693 del 2016: distinte richieste di condono sono possibili solo quando all’interno di un unico compendio immobiliare siano individuabili abusi ontologicamente diversi; negli altri casi le plurime istanze, sommate, non devono eccedere la volumetria di 750 m³. Nel solco della Corte Cost. n. 302 del 1996, la scissione è possibile solo in via eccezionale, per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo, mentre uno stesso soggetto legittimato non può usare separate domande per aggirare il limite.

Richiamati Cons. St., Sez. IV, n. 3631 del 2017 e Cons. St., Sez. VI, n. 2768 del 2022, la Corte ribadisce che la sanatoria parziale è esclusa e che la costruzione va intesa in senso unitario. Il limite volumetrico si riferisce all’edificio complessivamente considerato, anche se suddiviso in unità dotate di autonomia funzionale (sul punto anche Sez. VI n. 691 del 2024).

Nel caso concreto, le unità facevano parte di un unico fabbricato, appartenente al momento dell’istanza a un solo proprietario; il successivo frazionamento immobiliare non fa perdere la sostanziale unitarietà, diversamente eludendosi le finalità di governo del territorio e prevenzione degli abusi. Legittimo, dunque, il diniego per difetto del requisito volumetrico.

La Corte esclude lacune motivazionali e ritiene irrilevanti tanto gli sviluppi di autonomi procedimenti, quanto il vaglio positivo dell’Autorità sui profili paesaggistici, stante la ragione preclusiva dirimente. Richiamata Cons. St., Sez. IV, n. 1177 del 2023, esclude che si sia formato alcun titolo per silenzio assenso, mancando un elemento costitutivo della fattispecie. L’appello è respinto, con integrale compensazione delle spese.