Condono edilizio, limite volumetrico unitario e insussistenza del silenzio-assenso (Cons. Stato n. 8735 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 m³ previsto dall’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 per le nuove costruzioni si computa sull’edificio nel suo complesso e non sulle singole unità immobiliari in cui esso sia suddiviso, ancorché dotate di autonomia funzionale. Il frazionamento materiale o catastale intervenuto dopo la presentazione delle istanze non incide su tale carattere unitario e non consente di moltiplicare il beneficio. Ne consegue che, superata la soglia, i dinieghi di sanatoria hanno contenuto vincolato. L’assenza di un presupposto oggettivo della fattispecie impedisce inoltre la formazione del silenzio-assenso, che richiede la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi richiesti dalla legge.

Il Fatto

Il ricorrente aveva presentato, ai sensi della legge n. 724/1994, istanze di condono edilizio relative a varie unità immobiliari facenti parte di un edificio multipiano. Le richieste erano state inoltrate da più soggetti, in qualità di possessori o detentori, in un contesto segnato da rapporti di parentela e da vicende ereditarie che non avevano consentito la divisione dei beni.

Il Comune aveva respinto le istanze per superamento del limite volumetrico. Il TAR per la Campania, con sentenza n. 7395/2022, aveva respinto il ricorso, escludendo sia la possibilità di un calcolo parcellizzato per singola unità abitativa, sia la formazione del silenzio-assenso in mancanza del presupposto volumetrico. Il proprietario ha proposto appello, riproponendo le censure disattese in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma la lettura restrittiva del beneficio. L’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 ammette il computo per singola richiesta solo quando all’interno di un unico compendio immobiliare siano individuabili abusi ontologicamente diversi; negli altri casi le plurime istanze, sommate, non devono eccedere i 750 m³. Il richiamo è alla pronuncia Cons. Stato, Sez. IV, n. 2693 del 2016.

La ratio della disciplina è impedire la sanatoria di nuove costruzioni oltre una soglia definita, calcolata sull’intero immobile, salvo che le ripartizioni presentino caratteristiche tali da giustificare una valutazione autonoma. La deroga è di stretta interpretazione, come chiarito dalla Corte cost. n. 302 del 1996, secondo cui la concessione deve essere unica per tutte le opere riguardanti un edificio o complesso unitario e solo eccezionalmente può scindersi in presenza di una norma che legittimi differenziatamente soggetti diversi.

Il Collegio richiama poi l’orientamento che qualifica la soglia come limite unico e assoluto, riferito alla nuova costruzione complessivamente considerata a prescindere dalle unità catastali, con temperamento derogatorio ammesso solo in ipotesi eccezionali (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3631 del 2017). È esclusa una sanatoria parziale, perché il concetto di costruzione va inteso in senso unitario e non è possibile scindere l’opera per sanare singole porzioni (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2768 del 2022). Il limite, ove riferito alle singole unità, sarebbe facilmente aggirabile: le istanze devono dunque ricondursi a un’unica concessione anche quanto al volume (Cons. Stato, Sez. II, n. 7523 del 2019; Sez. VI, n. 932 del 2021 e n. 691 del 2024).

Applicando tali principi, le unità immobiliari appartenevano a un unico proprietario al momento delle istanze: l’edificio è sostanzialmente unitario e il successivo frazionamento non ne fa perdere il carattere, altrimenti eludendo le finalità di governo del territorio e di prevenzione degli abusi maggiori. La motivazione dei dinieghi è congrua, trattandosi di carenza di un elemento costitutivo, e resta irrilevante il vaglio positivo sui profili paesaggistici. Il silenzio-assenso non si forma in difetto di un presupposto della fattispecie, secondo Cons. Stato, Sez. IV, n. 1177 del 2023.

L’appello è quindi respinto, con integrale compensazione delle spese del grado in ragione delle peculiarità della fattispecie.