Condono edilizio, ultimazione al rustico e limiti volumetrici (TAR Campania n. 2242 del 24.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, il requisito dell’ultimazione delle opere entro il termine di legge coincide con l’esecuzione del rustico, da intendersi come muratura completa delle tamponature esterne e della copertura, mancante solo delle finiture. Il requisito va verificato secondo un criterio strutturale per le nuove costruzioni e funzionale per le opere interne o a destinazione non residenziale. Il diniego è legittimo quando le opere non risultino ultimate alla data prescritta, quando sia superato il limite volumetrico di 3.000 mc per ciascuna richiesta e quando manchi la documentazione prescritta. L’art. 10-bis della legge n. 241/1990 non impone all’amministrazione di concedere il termine di integrazione documentale previsto dalla normativa sul condono, restando distinto il piano della partecipazione procedimentale da quello dell’integrazione sostanziale della domanda.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’area su cui insistono due manufatti realizzati in epoca anteriore al 1983, ha impugnato i provvedimenti con cui il Comune ha respinto le istanze di permesso di costruire in sanatoria. Sui medesimi immobili erano già state presentate in passato sedici pratiche di condono ai sensi della legge n. 47/1985, definite con diniego per mancata integrazione documentale e mancato pagamento del saldo.

Successivamente erano state riproposte altre sedici istanze ai sensi del D.L. n. 269/2003, convertito con legge n. 326/2003. Dopo un’istanza di riesame del marzo 2025, il Comune ha comunicato i motivi ostativi e quindi notificato i dinieghi, fondati sulla mancata ultimazione delle opere, sul superamento dei limiti volumetrici e sulla carenza documentale. La ricorrente ha contestato la violazione del termine di integrazione e la valutazione dei requisiti sostanziali.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 32, comma 25, D.L. n. 269/2003, che ammette a sanatoria le opere ultimate entro il 31 marzo 2003 e, per le nuove costruzioni residenziali, entro il limite di 3.000 mc complessivi per singola richiesta. La documentazione tecnica prodotta ha dimostrato che i manufatti non risultavano completati alla data prescritta, nemmeno al grezzo.

Il Tribunale richiama la nozione di ultimazione fissata dall’art. 31 della legge n. 47/1985, applicabile anche alla disciplina del 2003. Rileva che essa postula l’esecuzione del rustico e il completamento della copertura, secondo il criterio strutturale per le nuove costruzioni e quello funzionale per le opere interne o non residenziali. Sul punto richiama la circolare ministeriale e la giurisprudenza amministrativa, tra cui Cons. giust. amm. Sicilia n. 287 del 2024, Cons. Stato, Sez. VI, n. 1826 del 2023 e Cons. Stato, Sez. II, n. 3869 del 2019.

Il diniego è pertanto fondato quanto alla mancata ultimazione. A ciò si aggiunge il superamento dei limiti volumetrici e la carenza documentale, profili che il Collegio considera ulteriori e autonomi motivi ostativi, non superati dalle integrazioni offerte.

Il Tribunale esclude infine la dedotta violazione procedimentale: alla ricorrente è stato riconosciuto il termine per presentare osservazioni sui motivi ostativi comunicati, sicché il diritto di partecipazione è stato pienamente esercitato. Il richiamo al diverso termine di integrazione previsto dalla normativa sul condono non è pertinente rispetto al sub-procedimento dell’art. 10-bis. Il ricorso è respinto, con compensazione integrale delle spese.