Condono edilizio, volumetria dei 750 mc riferita a ciascun manufatto autonomo (Cons. Stato n. 9451 del 25.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il limite di volumetria di 750 metri cubi posto dall’art. 39 l. n. 724/1994 per la sanatoria delle nuove costruzioni opera con riferimento a ciascun manufatto autonomo e indipendente, e non alla sommatoria dei fabbricati compresi in un’unica domanda di condono. La deroga prevista dalla norma, di stretta interpretazione, presuppone una legittima e ammissibile scissione della domanda per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo. Il dato formale dell’unicità documentale dell’istanza non può prevalere sul dato sostanziale della pluralità e scindibilità degli effetti che essa era atta a produrre. Il diniego che sommi le cubature di costruzioni già ab origine autonome è pertanto illegittimo.

Il Fatto

Il giudizio ha ad oggetto il provvedimento con cui il Comune ha negato la sanatoria — istanza presentata nel 1995 — di tre manufatti in cemento armato realizzati sulla medesima particella catastale. Il diniego si fondava sull’avvenuto superamento del limite massimo di volumetria condonabile, pari a 750 metri cubi per le nuove costruzioni, previsto dall’art. 39 l. n. 724/1994, calcolato sommando le cubature dei tre immobili.

La ricorrente, divenuta proprietaria di una sola delle villette, chiedeva l’annullamento del diniego e proponeva istanza di subentro nella domanda di condono per la parte di sua proprietà, non eccedente il limite. Il TAR adito respingeva il ricorso, ritenendo che l’unicità dell’edificio e l’unicità dell’istanza ostassero a una sanatoria limitata a una sua parte. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama la giurisprudenza costituzionale (Corte cost., sent. n. 302 del 1996), secondo cui la disposizione contempla, per le nuove costruzioni, la possibilità derogatoria — e come tale di stretta interpretazione — di calcolare la volumetria per singola richiesta, presupponendo una scissione legittima e ammissibile della domanda. La concessione edilizia deve essere unica per le opere riguardanti un edificio o complesso unitario, ma la scissione è ammessa quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore. Lo stesso soggetto non può utilizzare domande separate per aggirare il limite; possono invece aversi tante istanze quanti sono i proprietari, con volumetria calcolata su ciascuna domanda separata.

La giurisprudenza amministrativa ha poi precisato che, quando l’abuso riguarda un fabbricato suddiviso in più unità immobiliari, il limite volumetrico va riferito all’edificio nel suo complesso, costituendo la cubatura massima un limite assoluto e inderogabile altrimenti facilmente aggirabile (Cons. Stato, sez. II, n. 7523 del 2019; sez. VI n. 932 del 2021 e n. 691 del 2024).

Nel caso concreto, però, l’istanza non riguarda un unico fabbricato suddiviso in distinte unità, bensì tre manufatti autonomi e indipendenti fin dalla costruzione, sebbene realizzati sulla medesima particella. Lo confermano la domanda di condono, la nota del responsabile del servizio e l’elaborato planimetrico, che raffigura tre distinti corpi di fabbrica. L’istruttoria disposta in appello ha ulteriormente precisato che i manufatti sono stati realizzati in modo autonomo, con cubature singole inferiori a 750 metri cubi, e che la presentazione di un’unica istanza è indifferente ai fini del calcolo delle somme.

Il limite dei 750 metri cubi va dunque riferito a ciascuno dei tre manufatti, suscettibili di distinte domande di sanatoria. Il diniego, fondato sulla sommatoria delle volumetrie, assegna rilievo dirimente al dato formale dell’unicità documentale e pretermette il dato sostanziale della pluralità e scindibilità degli effetti. Il costruttore avrebbe potuto presentare tre domande, una per fabbricato, senza illegittimo frazionamento. Non conferenti i precedenti richiamati dal TAR, relativi a porzioni di un fabbricato originariamente unitario. L’appello è pertanto accolto, con annullamento del diniego e assorbimento delle ulteriori censure.