Convenzione urbanistica, collaudo approvato e mora del Comune nella presa in consegna (TAR Sicilia n. 3388 del 26.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le convenzioni urbanistiche, quali accordi ex art. 11 legge n. 241/1990, sono soggette ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, con la conseguenza che il rifiuto dell’amministrazione di ricevere le opere offerte integra la fattispecie della mora credendi ex artt. 1206 e ss. cod. civ., ove difetti un motivo legittimo. Una volta intervenuta l’approvazione del collaudo e l’accettazione senza riserve dell’opera, il committente non può far valere la garanzia per vizi ex art. 1667 cod. civ. in ordine a difetti riconoscibili e non denunciati in quella sede, né imporre prestazioni ulteriori rispetto all’assetto delle obbligazioni cristallizzato nella convenzione. La domanda di risarcimento del danno da ritardo nella consegna di immobili presuppone, invece, la preventiva intimazione nelle forme dell’art. 1216 cod. civ.

Il Fatto

La controversia riguarda la convenzione urbanistica stipulata il 5 maggio 2015 tra una cooperativa edilizia e il Comune di Catania. In esecuzione dell’accordo la cooperativa ha realizzato un programma di edilizia residenziale convenzionata e le opere di urbanizzazione primaria a scomputo degli oneri, per un valore di oltre 478.000 euro. Il certificato di collaudo tecnico-amministrativo è stato emesso il 9 febbraio 2023 e l’amministrazione ne ha preso atto con provvedimento del 31 marzo 2023, dichiarando di voler procedere alla presa in consegna delle opere.

Con una prima nota dell’ottobre 2023 il Comune ha subordinato l’acquisizione delle aree a ulteriori interventi, qualificati come condizioni essenziali e propedeutiche. La cooperativa ha impugnato l’atto e ha chiesto l’esecuzione in forma specifica degli obblighi convenzionali e il risarcimento del danno da manutenzione sostenuta in luogo dell’ente. Nelle more il Comune ha adottato una seconda nota, che ha dichiarato acquisibile l’area destinata a istruzione e ha imposto, per la residua area comune, la rimozione dei muri perimetrali, l’abbassamento del piano di calpestio e la pulizia dal materiale di scavo. Anche tale atto è stato impugnato con motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il collegio respinge l’eccezione in rito del Comune: entrambe le note, pur collocate in un contesto interlocutorio, affermano che le opere non potranno essere prese in consegna in difetto degli interventi imposti, segnando un chiaro arresto procedimentale lesivo della posizione della ricorrente. È invece dichiarato improcedibile il ricorso introduttivo: la nota del gennaio 2024 non si limita a specificare la precedente, ma ne innova l’ambito oggettivo e il contenuto prescrittivo, attraendo a sé l’interesse ad agire.

Nel merito il Tribunale qualifica la domanda, ai sensi dell’art. 32, comma 2, cod. proc. amm., come azione di mora credendi. All’obbligo della cooperativa di consegnare le opere corrisponde quello del Comune di cooperare all’attuazione del rapporto. Il punto decisivo è verificare se il rifiuto di ricevere le aree sia sorretto da un motivo legittimo. La risposta è negativa.

Il richiamo dell’amministrazione all’obbligo di consegna di immobili liberi da pesi e gravami non coglie nel segno: la questione non attiene allo statuto giuridico-formale dei fondi, ma ad asserite difformità materiali. Anche ammettendole, si tratta di vizi marginali e già irrimediabilmente coperti dall’approvazione del collaudo del 31 marzo 2023. In base all’art. 5 della convenzione e ai limiti dell’art. 1667 cod. civ., essi avrebbero dovuto essere denunciati non oltre quella approvazione; il Comune nulla rilevò e anzi diede impulso alla presa in consegna. Né si tratta di vizi occulti: la documentazione fotografica smentisce l’assenza di varchi e la differenza di livello rispetto alle strade è immediatamente percepibile.

Manca, inoltre, il requisito dell’inidoneità del manufatto rispetto a una destinazione funzionale chiaramente risultante dal progetto: le pretese comunali di apertura, livellamento e copertura del fondo rivelano la volontà di conformare l’area a un uso carrabile non dimostrato. Quanto alla pulizia dal materiale di scavo, il Comune non ha provato che esso derivi dall’attività di cantiere, non risultando depositato neppure il verbale di sopralluogo richiamato.

Il ricorso per motivi aggiunti è quindi accolto quanto all’annullamento della nota del 10 gennaio 2024 e alla condanna all’acquisizione delle aree. È invece rigettata la domanda risarcitoria: trattandosi di consegna di immobili, era necessaria la preventiva messa in mora nelle forme dell’art. 1216 cod. civ., mentre le diffide via PEC erano carenti dell’intimazione e delle forme della notifica dell’atto di citazione. Le spese sono compensate per la soccombenza parziale.