Mancato guadagno: va provato il nesso causale non la data del preliminare (Cass. civ. Sez. III n. 27255 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno da perdita del godimento di un immobile, il danneggiato è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito. A fronte della contestazione specifica del convenuto, la prova può essere data anche per presunzioni o mediante richiamo alle nozioni di fatto di comune esperienza. L’onere di contestazione riguarda i soli fatti noti al danneggiante: per i fatti a lui ignoti l’onere probatorio sorge comunque a carico dell’attore. Il giudice di merito, accertato che il ritardo nel godimento è riconducibile alle stesse parti del contratto e non al terzo responsabile delle infiltrazioni, non viola le regole sul riparto dell’onere della prova. La liquidazione equitativa presuppone provato l’an del danno e non può supplire al difetto di prova del nesso causale.

Il Fatto

Un locale commerciale, concesso in usufrutto a un soggetto e di cui altro soggetto era nudo proprietario, subiva infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare dell’immobile sovrastante, di proprietà di un terzo. Un accertamento tecnico preventivo individuava la causa nel malfunzionamento del canale di scolo delle acque meteoriche. I due titolari del diritto sul bene convenivano in giudizio il proprietario del piano superiore davanti al Trib. Trani, chiedendo il risarcimento dei danni materiali, delle spese tecniche e del mancato guadagno derivante dalla mancata percezione dei canoni di locazione nel periodo anteriore alla stipula del contratto definitivo.

Il Tribunale accoglieva solo in parte le domande, riconoscendo i danni all’immobile e rigettando quella relativa ai canoni, per insufficiente prova della data del preliminare e della disponibilità della futura conduttrice a contrarre già nel maggio 2015. La Corte d’Appello di Bari rigettava integralmente l’appello, ritenendo che l’esistenza dell’accordo preliminare non dimostrasse automaticamente il danno per il periodo maggio-novembre 2015 e che il ritardo fosse riconducibile alle stesse parti del contratto.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava la violazione delle regole sull’onere della prova e sulla non contestazione, invocando il principio per cui, in tema di perdita del godimento, il fatto costitutivo del danno è la concreta possibilità di esercitare il diritto, direttamente o mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, con conseguente onere del convenuto di contestare specificamente.

La Corte ritiene il motivo privo di sostanza. La ratio decidendi della sentenza impugnata non è nel senso che mancasse la prova della possibilità di locare, ma nel senso che mancava la prova del mancato guadagno e, cioè, che la perdita dei canoni fosse imputabile al convenuto. L’accertamento di merito, non sindacabile, ha valorizzato una serie di elementi documentali dai quali emerge che il ritardo nell’inizio della locazione era dovuto alla conduttrice e alla stessa locatrice, non al terzo responsabile delle infiltrazioni.

Su questa base il riparto dell’onere probatorio non risulta violato. La Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 33645 del 2022: l’onere di contestazione sussiste solo per i fatti noti al danneggiante, mentre per i fatti ignoti l’onere probatorio sorge comunque a carico dell’attore; la prova può essere fornita per presunzioni, ma nella specie le presunzioni andavano in direzione contraria. Quanto alla liquidazione equitativa, essa presuppone provato l’an, che il giudice di merito ha ritenuto non provato: l’incertezza riguardava l’an e non il quantum, documentalmente determinato.

Superata la tesi della mancata contestazione specifica, la Corte osserva che l’art. 115 c.p.c. impone di assumere come pacifici i fatti non contestati, ma non trasforma in fatti pacifici le inferenze giuridiche o causali che l’attore trae dai documenti. La contestazione della data e dell’efficacia del preliminare è idonea a contestare indirettamente la disponibilità della futura conduttrice.

Il secondo motivo, sulla data certa del preliminare e sul rilievo della CILA, è parimenti inconsistente: la Corte territoriale ha riconosciuto l’esistenza dell’accordo, ma il problema non era se esistesse, bensì se da esso si potesse dedurre il dies a quo del danno. Il terzo motivo, sull’errore percettivo in ordine al soggetto obbligato a eliminare le infiltrazioni, è inammissibile, perché l’eventuale errore non è decisivo rispetto a una ratio fondata su ulteriori e autonomi elementi presuntivi. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese.