Data certa della scrittura di riduzione del canone e poteri del giudice (Cass. civ. Sez. V n. 10870 del 24.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La scrittura privata di riduzione del canone di locazione non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione, poiché gli artt. 3 e 17 t.u.i.r. impongono la registrazione autonoma solo per cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario. Ai sensi dell’art. 2704 cod. civ. la data certa può desumersi anche da mezzi di prova diversi dalla registrazione, purché sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. Il fatto valutabile deve presentare carattere obiettivo, non essere riconducibile al soggetto che lo invoca e restare sottratto alla sua disponibilità. Nella nozione di terzo rientra anche l’Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato. È censurabile ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. il ragionamento che assuma sotto i tre attributi della presunzione fatti concreti privi dei requisiti di cui all’art. 2729 cod. civ.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava al contribuente, per l’anno di imposta 2016, un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà. A fronte di un reddito dichiarato per la propria quota, l’Ufficio accertava il medesimo su dodici mensilità, senza tenere conto della riduzione del canone.

Il contribuente impugnava l’atto, deducendo che in virtù di un accordo con il conduttore, di cui a scrittura privata, il pagamento del canone era stato sospeso per alcune mensilità e che era subentrata una diversa parte conduttrice. La Corte di giustizia di primo grado rigettava il ricorso, ritenendo la scrittura priva di data certa e quindi inopponibile ai terzi. La Corte di secondo grado accoglieva l’appello, desumendo la data certa da una dichiarazione della società conduttrice e dalle ricevute d’affitto. L’Agenzia ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo finché resta in vita il contratto di locazione. Anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, perché il criterio di imputazione è la titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione.

La scrittura privata di riduzione del canone non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione. L’art. 2704 cod. civ. opera sul piano probatorio e non preclude al giudice di merito di valutare, con prudente apprezzamento, un fatto diverso dalla registrazione idoneo a dare certezza alla data, secondo l’elencazione non tassativa della norma.

Il limite è però segnato dal carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve restare sottratto alla sua disponibilità. Nella nozione di terzo cui fa riferimento l’art. 2704 cod. civ. è compresa anche l’Amministrazione finanziaria.

La C.t.r., pur avendo enunciato in astratto questi principi, non vi si è attenuta. Ha dato rilievo al documento sottoscritto dalla società conduttrice, limitandosi a ritenerlo attendibile perché disinteressato, senza chiedersi se fosse idoneo a conferire data certa anteriore alla scrittura. Il documento è privo di carattere oggettivo e immodificabile, proviene dalle stesse parti e ne è meramente riproduttivo.

Anche il secondo motivo è fondato. È ammissibile denunciare la violazione di legge che si realizza quando il giudice del merito fonda la presunzione su indizi privi di gravità, precisione e concordanza. La prova per presunzioni della data è ammessa solo se evidenzia un fatto munito della specifica attitudine a provare l’anteriorità, non quando tende a un giudizio di mera verosimiglianza. La dichiarazione del conduttore, priva di valore indiziario, e le ricevute di pagamento, anch’esse prive di data certa e riconducibili allo stesso soggetto che invoca l’anteriorità, non assolvono tale funzione. Il ricorso è accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.