Prova data certa per accordo riduzione canone locazione (Cass. civ. Sez. V n. 12081 del 07.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di reddito fondiario, la scrittura privata di riduzione del canone di locazione, non soggetta all’obbligo fiscale di registrazione, è opponibile all’Amministrazione finanziaria solo se la sua anteriorità è provata da un fatto diverso da quelli tipizzati nell’art. 2704 cod. civ., obiettivo e sottratto alla disponibilità di chi lo invoca. Non assolvono a tale onere la dichiarazione resa dalle parti conduttrici né le ricevute di pagamento del canone ridotto, in quanto provenienti dagli stessi soggetti che invocano l’anteriorità e meramente riproduttive del contenuto del patto. Il giudice di merito che sussuma tali elementi sotto i caratteri della presunzione di cui all’art. 2729 cod. civ. incorre in violazione di legge censurabile in cassazione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente, per l’anno di imposta 2016, un avviso di accertamento con cui recuperava a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile in comproprietà. A fronte di un reddito dichiarato, per la propria quota, pari a euro 52.991,00, l’Ufficio accertava il medesimo nella misura di euro 78.021,00, calcolata su dodici mensilità.

Il contribuente impugnava l’atto deducendo che, in forza di un accordo con il conduttore risultante da scrittura privata, il pagamento del canone era stato sospeso per alcune mensilità e che era poi subentrata una diversa parte conduttrice. La Corte di giustizia di primo grado rigettava il ricorso, ritenendo la scrittura priva di data certa e quindi inopponibile ai terzi. La Corte di secondo grado accoglieva l’appello e annullava l’accertamento, valorizzando la dichiarazione della società conduttrice e le ricevute di affitto emesse per il minor canone. Propone ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla regola sostanziale di determinazione del reddito locativo. Il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fin quando resta in vita il contratto, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino alla risoluzione o alla convalida dello sfratto, poiché il criterio di imputazione è la titolarità del diritto reale e non l’effettiva percezione.

Su questa base la Corte esamina la scrittura privata di riduzione del canone. La registrazione del patto modificativo non costituisce un obbligo fiscale a carico del contribuente, ma opera sul piano probatorio, agevolando la prova della intervenuta riduzione senza escludere l’utilizzo di altri mezzi. Gli artt. 3 e 17 t.u.i.r. individuano gli eventi successivi alla stipula soggetti a registrazione autonoma — cessioni, risoluzioni e proroghe — e l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è riconducibile a tali ipotesi.

Il passaggio decisivo riguarda l’art. 2704 cod. civ. In mancanza delle situazioni tipiche di certezza, la data della scrittura privata è opponibile ai terzi qualora sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. L’assenza di un’elencazione tassativa consente al giudice di merito di valutare se sussista un fatto diverso dalla registrazione, ma con il limite del carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere sottratto alla sua disponibilità. Nella nozione di terzo rientra anche l’Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato.

La Corte rileva che la Commissione regionale, pur avendo enunciato in astratto tali principi, non vi si è attenuta. Ha dato rilievo al documento sottoscritto dalle società conduttrici che attestava il pagamento del canone ridotto, limitandosi a ritenerlo valutabile e attendibile, mentre la questione era se fosse idoneo a conferire data certa anteriore alla scrittura. L’elemento è inidoneo perché privo di carattere obiettivo e immodificabile, proveniente dalle stesse parti della scrittura priva di data certa e meramente riproduttivo della medesima.

Anche il secondo motivo è accolto. Il ragionamento presuntivo è censurabile ex art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. quando il giudice sussuma sotto i tre attributi della presunzione fatti che non li possiedono. La prova della data può avvalersi di testimonianze o presunzioni, ma solo se evidenziano un fatto munito della specifica attitudine a provare l’anteriorità, non quando si risolvono in un giudizio di mera verosimiglianza. Le ricevute di pagamento, prive di data certa e riconducibili allo stesso soggetto che invoca l’anteriorità, non hanno valore indiziario. Il ricorso è quindi accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.