Riduzione canone non registrata e prova della data certa della scrittura (Cass. civ. Sez. V n. 10871 del 24.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è determinato secondo il criterio di imputazione fondato sulla titolarità del diritto reale, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile finché il contratto di locazione è in vita, salvo risoluzione o convalida dello sfratto. La scrittura privata di riduzione del canone non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione e la data certa dell’accordo può desumersi anche da altri mezzi di prova, comprese presunzioni e prove testimoniali. L’art. 2704 cod. civ. richiede però che il fatto diverso dalla registrazione sia obiettivo, non riconducibile al soggetto che lo invoca e sottratto alla sua disponibilità; non basta un giudizio di mera verosimiglianza sulla data apposta al documento.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava al contribuente due avvisi di accertamento con i quali, per l’anno d’imposta 2014, recuperava a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile ad uso diverso dall’abitativo. A fronte di un reddito dichiarato di euro 60.482,00, ciascuno, l’Ufficio accertava il medesimo nella misura di euro 79.178,00, calcolato in ragione della percezione del canone per dodici mensilità.

Il contribuente impugnava gli atti impositivi, evidenziando che in virtù di un accordo con il conduttore, di cui alla scrittura privata dell’11 maggio 2014, il pagamento del canone era stato sospeso per tre mensilità, dal maggio al luglio, con conseguente riduzione del reddito nella misura dichiarata. La C.t.p. rigettava i ricorsi, rilevando che la scrittura privata modificativa del contratto era priva di data certa e quindi inopponibile ai terzi. La C.t.r., invece, accoglieva l’appello dei contribuenti. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dal criterio di imputazione del reddito locativo. Per gli immobili locati per fini diversi da quello abitativo, il reddito è individuato in relazione al contratto finché questo risulta in vita: anche i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto, poiché il criterio di imputazione è dato dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione (Cass. n. 746 del 2024).

La scrittura privata di riduzione del canone non è soggetta all’obbligo fiscale di registrazione. La registrazione del patto modificativo non costituisce un obbligo a carico del contribuente, operando sul piano probatorio, e non esclude l’utilizzo di altri mezzi di prova (Cass. n. 7644 del 2022). Gli artt. 3 e 17 t.u.i.r. individuano in maniera esplicita gli eventi successivi alla stipula soggetti a registrazione — cessioni, risoluzioni e proroghe — e l’accordo di riduzione del canone non rientra tra essi.

L’art. 2704 cod. civ. stabilisce che la data della scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della registrazione; ove manchino le situazioni tipiche di certezza, la data è opponibile se è dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. L’elencazione non è tassativa e consente al giudice di merito di valutare con prudente apprezzamento se sussista un fatto diverso dalla registrazione idoneo a dare certezza alla data (Cass. n. 20813 del 2021). Il limite è il carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca né sottratto alla sua disponibilità (Cass. n. 7753 del 2024). Nella nozione di terzo rientra anche l’Amministrazione finanziaria (Cass. n. 15352 del 2021).

La C.t.r. non si è attenuta a questi principi. Ha dato rilievo al documento sottoscritto dalle società conduttrici che attestava il pagamento del canone nella misura ridotta, limitandosi a osservare che esso poteva entrare nel processo. La questione rilevante non era però l’ammissibilità della dichiarazione, bensì la sua idoneità a conferire data certa: il documento è privo di carattere oggettivo, proviene dalle stesse parti della scrittura priva di data certa ed è meramente riproduttivo della medesima.

Anche il secondo motivo è fondato. È censurabile in base all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. il ragionamento che sussuma sotto i tre attributi della presunzione fatti che non rispondono a quei requisiti (Cass. n. 2963 del 2018; Cass. Sez. Un. n. 8053 del 2014). La prova della data può avvalersi di presunzioni solo se evidenzia un fatto munito della specifica attitudine, non quando è rivolta a provocare un giudizio di mera verosimiglianza (Cass. n. 21446 del 2023). Le ricevute di pagamento sono prive di data certa e riconducibili allo stesso soggetto che invoca l’anteriorità della scrittura, senza che ne sia esplicitata la specifica attitudine probatoria. Accolto il ricorso, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.