Demo-ricostruzione e calcolo dell’altezza secondo il regolamento regionale (Cons. Stato n. 5987 del 22.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di titoli edilizi rilasciati per interventi di demolizione e ricostruzione, l’altezza massima dell’edificio collocato su terreno in pendenza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata, ai sensi dell’art. 18, comma 2, r.r. Umbria n. 2/2015, e non dalla media delle altezze dei prospetti. La media considerata dall’art. 19, comma 1, r.r. n. 2/2015 serve esclusivamente a determinare l’altezza della singola facciata, non quella dell’intero edificio. La media trova applicazione come criterio generale solo per la copertura con falde inclinate oltre il trentacinque per cento, ai sensi dell’art. 18, comma 1, lett. b), r.r. n. 2/2015. L’incremento premiale di 3,50 metri lineari previsto dall’art. 51, comma 6, l.r. Umbria n. 1/2015 si applica all’altezza massima consentita dallo strumento urbanistico vigente al momento del rilascio del titolo, non a quella della pianificazione previgente richiamata dai piani attuativi anteriori al 12 novembre 2008.

Il Fatto

Un proprietario residente al secondo piano di una villetta bifamiliare impugna i titoli edilizi rilasciati dal Comune per la demo-ricostruzione di un fabbricato prospiciente la sua abitazione, con nove appartamenti e un piano interrato. Lamenta il superamento dell’altezza massima consentita e l’inosservanza delle caratteristiche architettoniche e paesaggistiche del contesto.

Il TAR Umbria accoglie il ricorso, annullando il permesso di costruire e la successiva variante, e respinge le eccezioni preliminari di irricevibilità e di difetto di interesse. La società titolare dell’intervento appella, riproponendo le eccezioni e contestando il criterio di calcolo dell’altezza; il Comune si costituisce a sostegno dell’appello. Il Consiglio di Stato sospende in via cautelare l’esecutività della sentenza con ordinanza n. 3275 del 9 settembre 2025.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma il rigetto delle eccezioni preliminari. Quanto alla ricevibilità, la contestazione investe il quomodo dell’edificazione e non l’an: il dies a quo del termine decorre, di norma, dal completamento dei lavori o dal grado di sviluppo che palesi l’esatta dimensione del manufatto. Alla data di notifica del ricorso i lavori non erano terminati. Il cartello di cantiere e il rendering non indicano l’altezza e l’esposto è anonimo. Non rileva il deposito in giudizio di un documento recante la denominazione del provvedimento ma contenente sola documentazione progettuale.

Sull’interesse ad agire, la Corte richiama l’Adunanza plenaria n. 22 del 9 dicembre 2021: la vicinitas fonda la legittimazione, non automaticamente l’interesse, che va accertato caso per caso in via prospettica, senza indagini proprie del merito. Nel caso concreto l’opera arreca un pregiudizio concreto alla visuale, per la maggiore altezza rispetto all’edificio preesistente, e altera il contesto costruttivo: l’impugnazione non è emulativa.

Nel merito, la questione concerne il solo parametro di calcolo dell’altezza. La Corte ritiene corretto il riferimento al r.r. n. 2/2015: è il regolamento attuativo della l.r. n. 1/2015, che contiene la misura premiale invocata. Le clausole di salvaguardia dei piani attuativi adottati al 12 novembre 2008 valgono per la loro attuazione, non per un intervento nuovo quale la demo-ricostruzione; l’art. 14 TUNA conferma che per gli altri interventi si applicano i parametri attuali.

L’art. 18, comma 2, r.r. n. 2/2015 stabilisce che per gli edifici su terreni in pendenza l’altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata; l’art. 19, comma 1 precisa che l’altezza di ciascuna facciata è la media delle distanze sul prospetto. Poiché il prospetto a valle misura 11,20 metri, l’altezza dell’edificio è pari a 11,20 metri e supera quella consentita di 10 metri, data dall’altezza massima di 6,50 metri incrementata di 3,50 metri. La deroga basata sulla copertura inclinata oltre il trentacinque per cento non si applica, avendo la falda una pendenza del quattro per cento.

La Corte esclude la violazione di diritti quesiti e la vanificazione della premialità, che opera sull’altezza massima dello strumento urbanistico vigente. L’appello è respinto e la sentenza confermata, con condanna alle spese.