Ordine di demolizione al possessore estraneo all’abuso e natura vincolata dell’atto (Cons. Stato n. 9040 del 19.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un immobile abusivo costituisce obbligazione propter rem e può essere legittimamente rivolto al possessore o detentore del bene, quand’anche estraneo alla commissione dell’abuso. L’atto ha natura vincolata e dovuta: contiene adeguata motivazione quando descrive le opere abusive e le ragioni della loro abusività, senza necessità di individuare un interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione. Non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione della situazione di fatto abusiva, neppure quando l’ingiunzione intervenga a notevole distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso. Su bene del patrimonio comunale, l’art. 35 del d.P.R. n. 380/2001 non contempla sanzioni diverse da quella demolitoria, con esclusione della fiscalizzazione.

Il Fatto

Il Comune di Napoli ha ordinato la demolizione delle opere realizzate senza titolo su un immobile di sua proprietà, detenuto dalla parte appellante in forza di un contratto di locazione. Le opere consistono nell’apertura di un vano di passaggio per accedere a un terrazzo e nella realizzazione di una pensilina a copertura di un angolo cottura in muratura. L’immobile è vincolato ai sensi dell’art. 157 del d.lgs. n. 42/2004.

Il TAR Campania, Sezione Quarta, ha rigettato con la sentenza n. 2061/2022 il ricorso proposto per l’annullamento dell’ordinanza. La parte appellante ha impugnato la decisione deducendo difetto di legittimazione passiva, carenza istruttoria e motivazionale, sproporzione della sanzione e asserita violazione del divieto di retroattività.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il primo motivo. La documentazione depositata dal Comune in esecuzione dell’istruttoria disposta dal primo giudice consente di ricostruire lo stato dei luoghi e la successione degli interventi. Il confronto tra la planimetria allegata al contratto di locazione e il sopralluogo del 21 settembre 2015, fidefaciente fino a querela di falso, dimostra che le opere abusive sono state realizzate successivamente all’immissione del locatario nella detenzione del bene.

La perizia di parte non confuta tali emergenze: si limita a segnalare incertezze catastali che non mettono in dubbio l’esistenza della superfetazione, né il suo utilizzo da parte dell’appellante. L’eccezione di estraneità rispetto all’abuso non è dirimente: l’intervento, a tutto concedere, sarebbe stato realizzato dal marito convivente, con piena conoscenza della parte e successivo uso esclusivo del bene.

La Corte richiama l’indirizzo dell’Adunanza Plenaria n. 16 del 2023: qualificata l’ingiunzione come obbligazione propter rem, l’ordine può essere rivolto al possessore o detentore anche se estraneo alla commissione dell’abuso. Quanto al dedotto difetto di motivazione, il provvedimento individua l’immobile e le ragioni del ripristino. Secondo la costante giurisprudenza — Cons. Stato Sez. VI n. 4319 del 2021, Cons. Stato Sez. VI n. 8808 del 2022, Cons. Stato Sez. II n. 360 del 2023 e Adunanza Plenaria n. 9 del 2017 — l’atto è rigorosamente vincolato e non richiede ponderazione tra interesse pubblico e privato, già compiuta dal legislatore.

Nel respingere i motivi sulla sproporzione, il Collegio rileva che l’art. 35 del d.P.R. n. 380/2001, unica norma applicabile trattandosi di bene del patrimonio comunale, non contempla sanzioni diverse da quella demolitoria: l’intervento è vincolato anche quoad effectum. La fiscalizzazione rientra nella discrezionalità amministrativa, non sindacabile. Non si applicano l’art. 37, per assenza di DIA, né l’art. 34, che presuppone il permesso di costruire e la prova del pregiudizio statico. Irrilevante, oltre che infondato, il rilievo sulla retroattività della sanzione pecuniaria, mai irrogata. L’appello è rigettato, con condanna alle spese.