Eccezione di inadempimento tardiva e contrarietà a buona fede del conduttore moroso (Cass. civ. Sez. 3 n. 20898 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., lo stabilire se essa sia stata sollevata in buona fede forma oggetto di un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità. Il sindacato della Corte di cassazione è limitato all’ipotesi di falsa applicazione della legge, in cui il giudice di merito, accertata l’esistenza di una condotta oggettivamente contraria a buona fede, ritenga legittimo l’esercizio dell’eccezione. Tale verifica deve essere condotta valutando la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, avuto riguardo alla situazione oggettiva e all’interesse della controparte. Assume rilievo decisivo la circostanza che la giustificazione del rifiuto ad adempiere sia resa nota solo in occasione del giudizio instaurato dalla controparte e non durante i tentativi di esecuzione spontanea del contratto.

Il Fatto

Il Fallimento di una società, locatore di un immobile concesso in locazione a una società conduttrice, intimava sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni relativi al periodo da marzo 2017 a febbraio 2018. La società conduttrice si opponeva eccependo l’inadempimento del locatore per gravi vizi strutturali dell’immobile, che avrebbero impedito il pieno godimento del bene. Il Tribunale accoglieva l’opposizione, riducendo il canone e revocando l’ordinanza di rilascio. La Corte d’appello, invece, riformava la decisione, dichiarando risolto il contratto per morosità del conduttore e ordinando il rilascio dell’immobile.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato i due motivi di ricorso proposti dalla società conduttrice, entrambi dichiarati inammissibili. Con il primo motivo, la ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1453, 1577 e 1578 c.c., contestando l’esclusione della responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata. La censura è stata ritenuta inammissibile per non essersi confrontata con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva accertato come la conduttrice si fosse astenuta dal pagare i canoni senza mai correlare il proprio inadempimento a quello del locatore, né sollecitando gli interventi di riparazione necessari.

La corte territoriale ha inoltre valorizzato la circostanza che i vizi fossero stati denunciati solo a distanza di pochi giorni dalla notifica dell’intimazione di sfratto, sebbene il rapporto di locazione fosse in corso da oltre due anni. La Corte ha ritenuto tale comportamento contrario a buona fede, avendo escluso che i fenomeni infiltrativi provenienti dalla copertura dell’immobile, dovuti a usura e agenti atmosferici, fossero comparsi improvvisamente e avessero inciso sull’equilibrio sinallagmatico del contratto.

Il secondo motivo, incentrato sulla violazione dell’art. 1375 c.c., è stato dichiarato inammissibile perché, sotto la parvenza di una violazione di legge, mirava a ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio, non consentita in sede di legittimità. La Corte ha richiamato il principio per cui l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, essendo consentito solo il controllo sulla correttezza giuridica e sulla coerenza logico-formale della valutazione del giudice di merito.

La Corte ha precisato che la verifica della buona fede nell’eccezione di inadempimento è un apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità, salvo il caso di falsa applicazione della legge. Nel caso di specie, la corte territoriale ha correttamente applicato i princìpi elaborati dalla giurisprudenza, avendo valutato la proporzionalità tra gli inadempimenti e la tempestività della denuncia dei vizi. La decisione impugnata è risultata conforme alla giurisprudenza di legittimità, rendendo il ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c.