Frazionamento con opere e ripristino: qualificazione e sanzione (TAR Toscana n. 888 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento di un’unità immobiliare realizzato con opere, ove non modifichi la volumetria complessiva e la sagoma e mantenga l’originaria destinazione d’uso, integra un intervento di manutenzione straordinaria riconducibile alla ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA ai sensi dell’art. 135, comma 2, lett. b), l.r. Toscana n. 65/2014, e non alla ristrutturazione edilizia di cui all’art. 134, comma 1, lett. h). Ne consegue che l’ordine di demolizione e rimessa in pristino non può fondarsi sull’art. 199, comma 1, l.r. n. 65/2014. Tuttavia, qualora le opere siano eseguite in difformità dalle norme urbanistiche, dagli strumenti di pianificazione o dai regolamenti edilizi, l’obbligo di ripristino resta dovuto ai sensi dell’art. 200, comma 3, l.r. n. 65/2014, la cui previsione è sostanzialmente identica a quella dell’art. 199, comma 1, per il profilo della restitutio in pristinum. L’erronea qualificazione dell’abuso non vale a travolgere il provvedimento quando l’esito ripristinatorio sia comunque imposto dalla disciplina applicabile.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un’unità immobiliare situata in un condominio, al piano secondo, composta da due vani separati dal vano scala e accessibili l’uno a destra e l’altro a sinistra dello stesso. Nel rogito la parte venditrice aveva dichiarato la presentazione di una domanda di sanatoria per opere interne, definita con concessione edilizia in sanatoria del 2017.

Dopo una comunicazione di avvio del procedimento e un rapporto della Polizia Municipale, il Comune ha accertato un frazionamento dell’unità in due monolocali con opere, con soppalchi difformi e cucine in locali non legittimati, in contrasto con il regolamento edilizio e con il regolamento urbanistico. Con ordinanza del 10 maggio 2021 ha quindi intimato al proprietario la demolizione e la rimessa in pristino, riconducendo l’immobile allo stato legittimo, entro novanta giorni. Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto la configurabilità del frazionamento. La particolare conformazione catastale dell’immobile, diviso in due parti separate dal vano scala, non esclude di per sé l’abuso, pur potendone costituire la ragione giustificativa. Prima dei lavori, l’unità era sul piano funzionale sostanzialmente unitaria, con ambienti non autonomi; la documentazione successiva mostra invece ambienti modificati per consentirne l’uso separato. Si configura dunque un frazionamento sostanziale con opere, mentre l’omessa variazione del subalterno dipende dall’assenza di un previo titolo adeguato.

Il secondo motivo è respinto sul piano motivazionale. Il difetto di analitica correlazione tra il riferimento normativo e l’elemento di fatto non impedisce di comprendere le violazioni contestate. Gli artt. 43, 48, 49 e 50 del regolamento edilizio risultano violati: soppalchi di altezza inferiore al minimo, assenza della finestra richiesta, superfici e altezze sotto soglia, unità immobiliari ricavate sotto l’alloggio minimo.

Il terzo motivo è il cuore della pronuncia. Il Collegio rileva che l’Amministrazione non ha correttamente qualificato la fattispecie: il frazionamento con opere rientra nell’art. 135, comma 2, lett. b), non nell’art. 134, lett. h), e l’ordine non poteva quindi fondarsi sull’art. 199, comma 1. Tuttavia, poiché l’immobile non è conforme alla disciplina del regolamento edilizio, trova applicazione il comma 2 dell’art. 200, sostanzialmente identico per l’obbligo di ripristino. Il motivo è perciò respinto.

Il quarto motivo è inammissibile e infondato: l’errato riferimento al parere della Soprintendenza non inficia il provvedimento, sorretto da autonome ragioni edilizie sufficienti. Il quinto motivo è respinto ricordando che la possibile irrogazione della sanzione pecuniaria non determina l’illegittimità dell’ordine demolitorio, la cui eseguibilità va verificata in fase esecutiva, come affermato dal Cons. Stato, sez. VII, n. 3168 del 2024. Il ricorso è respinto, con compensazione integrale delle spese.