Frazionamento fittizio e cumulo dei volumi escludono il secondo condono (Cons. Stato n. 8825 del 11.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto per il secondo condono edilizio non può essere aggirato mediante il frazionamento fittizio dell’immobile in più unità, con presentazione di distinte istanze riconducibili a un’unica proprietà: i volumi dei cespiti vanno cumulati. Ove l’immobile sia in astratto non condonabile per superamento del limite dimensionale, il diniego di condono e l’ordine di demolizione hanno natura vincolata e contenuto dovuto, con conseguente irrilevanza dei vizi procedurali dedotti. Il rilascio in pendenza di procedimento di titoli amministrativi riferiti all’attività commerciale non genera legittimo affidamento in capo agli autori dell’abuso o ai loro eredi, consapevoli della non conformità edilizia. Il parziale versamento delle somme dovute, specie se determinato dall’impropria applicazione di una riduzione esclusa per gli immobili non residenziali, impedisce la formazione del silenzio assenso.

Il Fatto

I proprietari di un suolo realizzavano un fabbricato abusivo composto da tre unità immobiliari, destinate a tre fasi della medesima attività artigianale di produzione e vendita di vino, esercitata tramite una società di famiglia.

Nel 1995 venivano presentate tre istanze di condono edilizio ai sensi della legge n. 724 del 1994. Seguiva una lunga istruttoria, con versamento delle oblazioni, integrazioni documentali e pagamento degli oneri concessori; poi sopravvenivano i dinieghi e le ordinanze di demolizione. Il TAR Campania respingeva il ricorso con la sentenza n. 4473/2022. Gli originari ricorrenti appellavano deducendo silenzio assenso, violazione dell’affidamento, erronea applicazione del limite volumetrico e difetto di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’eccezione di inammissibilità dell’appello per genericità: le censure avverso la sentenza di primo grado sono puntuali e non mere riproposizioni dei motivi iniziali.

Nel merito, la questione dirimente è il superamento del limite del volume massimo condonabile di 750 mc, fissato dall’art. 39 della legge n. 724/1994. Il fabbricato, benché composto da tre unità, costituisce funzionalmente un unico organismo edilizio, interamente adibito a sede della società vinicola. Le tre domande, sostanzialmente identiche e proposte dal medesimo conduttore, non spezzano l’unitarietà dell’intervento.

La giurisprudenza — richiamata dal Consiglio di Stato — ha ripetutamente escluso la possibilità di aggirare il limite volumetrico mediante il frazionamento fittizio dell’immobile e la moltiplicazione delle istanze afferenti a un’unica proprietà. Il TAR ha quindi correttamente affermato la necessità di cumulare i volumi dei cespiti interessati.

Da qui la natura vincolata degli atti impugnati: la non condonabilità in astratto dell’opera rende il diniego e l’ordine di demolizione dovuti, con irrilevanza dei vizi procedurali dedotti, ivi compresa la censura sull’art. 2 bis della legge n. 241/90, che presuppone un potere discrezionale non configurabile in presenza di un’abuso non sanabile.

Quanto al silenzio assenso, il solo parziale versamento delle somme dovute — dovuto all’impropria applicazione di una riduzione esclusa per gli immobili non residenziali — ne ha impedito la formazione. Il rilascio di autorizzazioni commerciali riferite ai locali non ha potuto ingenerare affidamento negli appellanti, autori dell’abuso o loro eredi, consapevoli della non conformità edilizia. L’appello è quindi respinto, con compensazione delle spese per complessità e novità del contenzioso; resta estraneo al giudizio ogni profilo risarcitorio relativo alla durata del procedimento.