Lotto intercluso non deroga ai parametri del PRG sul lotto minimo (TAR Lazio n. 14776 del 11.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La figura del lotto intercluso consente la deroga all’obbligo di preventivo piano attuativo, permettendo il rilascio del permesso di costruire diretto in zone già urbanizzate e consolidate, ma non esplica alcuna efficacia sanante o derogatoria rispetto ai parametri edilizi fissati dallo strumento urbanistico generale, ivi compreso il lotto minimo. Il permesso di costruire convenzionato ex art. 28-bis d.P.R. n. 380/2001 resta soggetto al principio di conformità allo strumento urbanistico generale sancito dall’art. 12, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, non sanando la violazione del lotto minimo. La disciplina delle aree assoggettabili a permesso convenzionato deve essere declinata dallo strumento urbanistico, con conseguente illegittimità del diniego opposto ove tale previsione manchi. Infine, il potere esercitato sull’istanza di permesso di costruire è vincolato, con la conseguenza che la mancata comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990 non determina l’annullabilità del provvedimento.

Il Fatto

I ricorrenti chiedono l’annullamento del diniego opposto dal Comune al rilascio del permesso di costruire su un lotto qualificato come intercluso, destinato alla realizzazione di tre unità residenziali. Il provvedimento impugnato richiama per relationem un precedente parere negativo reso sulla medesima area, che esclude l’edificabilità per insufficienza della superficie rispetto al lotto minimo di 3.000 mq previsto dalle N.T.A. del P.R.G. per le zone RV2 e per difetto di pianificazione attuativa.

Il ricorso, articolato in nove motivi, censura il diniego sotto i profili della qualificazione del lotto come intercluso, dell’illegittimità del rifiuto di permesso convenzionato, della disparità di trattamento rispetto a proprietà confinanti e del difetto di preavviso ex art. 10-bis legge n. 241/1990. L’istanza cautelare è stata respinta; la causa, dopo numerosi rinvii legati a una possibile definizione consensuale, giunge alla decisione con il ricorso respinto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi otto motivi, per connessione. Osserva che la previsione del lotto minimo non è contestata e trova conferma nel combinato disposto dell’art. 12 delle N.T.A. e del certificato di destinazione urbanistica, che classifica l’area in parte come RV1 e in parte come RV2. La superficie ridotta rispetto alla soglia prescritta costituisce quindi un dato acquisito agli atti.

Il passaggio centrale riguarda la figura del lotto intercluso. Il Tribunale chiarisce che essa è stata elaborata per consentire la deroga all’obbligo del piano attuativo, permettendo il titolo edilizio diretto in zone già completamente urbanizzate e consolidate, ma non possiede alcuna efficacia sanante o derogatoria rispetto ai parametri edilizi fissati dal P.R.G., lotto minimo compreso. Il richiamo è a Cons. Stato, Sez. IV, n. 5488 del 2014 e a Cons. Stato, Sez. II, n. 6329 del 2020.

Quanto al permesso di costruire convenzionato, il Collegio rileva che la violazione del lotto minimo non è superabile mediante tale strumento, poiché anche ad esso si applica il principio di conformità allo strumento urbanistico generale stabilito dall’art. 12, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, non risultando attivata alcuna deroga ex art. 14 d.P.R. n. 380/2001 (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, n. 5293 del 2023). Inoltre l’art. 28-bis rimette agli strumenti urbanistici l’individuazione delle aree assoggettabili a tale titolo, laddove gli artt. 11 e 12 delle N.T.A. nulla prevedono sul punto (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, n. 7577 del 2025). Ove il P.R.G. subordini l’edificabilità a un piano attuativo, questo è indefettibile, salvo il caso in cui un terreno di ridotte dimensioni sia completamente circondato da edifici: ipotesi che non ricorre, confinando l’area a sud con zona agricola non edificata (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, n. 9001 del 2023).

Il nono motivo è respinto sul rilievo che il potere esercitato sull’istanza di permesso di costruire è vincolato, con conseguente non annullabilità del provvedimento adottato senza preavviso ex art. 10-bis legge n. 241/1990 (cfr. Cons. Stato, Sez. II, n. 9308 del 2025). In ogni caso, gli elementi poi dedotti erano già noti ai ricorrenti, che li avevano affrontati nella richiesta di permesso, con conseguente mancato assolvimento dell’onere di allegazione (cfr. Cons. Stato, Sez. II, n. 2434 del 2026). Il ricorso è dunque respinto, con integrale compensazione delle spese.