Divieto di aumento del carico insediativo per mutamento d’uso in area R4 (Cons. Stato n. 208 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso da deposito o magazzino a esercizio commerciale è idoneo, per sua natura, a determinare un aumento del carico insediativo, poiché all’attività commerciale corrisponde un afflusso stabile di utenti e addetti che al deposito ordinariamente non si accompagna. Il certificato di agibilità non costituisce titolo idoneo a definire in via dirimente la destinazione funzionale dell’unità immobiliare ai fini della disciplina sul mutamento d’uso. La pertinenza urbanistica non coincide con quella civilistica e richiede la verifica della neutralità dell’opera e dell’uso rispetto al carico insediativo e alla disciplina di settore. La SCIA alternativa al permesso di costruire presuppone la conformità dell’intervento alla disciplina di riferimento: in presenza di un divieto conformativo di aumento del carico insediativo difetta un requisito essenziale per la legittima efficacia della segnalazione.

Il Fatto

La proprietaria di un’unità immobiliare al piano terra di un fabbricato residenziale presentava al Comune una SCIA qualificata come alternativa al permesso di costruire ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001, per la modifica della destinazione d’uso con opere — da deposito a esercizio commerciale di vendita al dettaglio di articoli per animali — mediante realizzazione di un soppalco. L’immobile ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ed è classificato dal PSAI a rischio idrogeologico molto elevato P3/R4 e a rischio molto elevato da colata P4/R4.

Il Comune sospendeva l’efficacia della SCIA con divieto di prosecuzione dell’attività e ordine di rimozione degli effetti, ritenendo l’intervento un mutamento rilevante della destinazione d’uso per assegnazione a diversa categoria funzionale e incremento del carico insediativo, non consentito dall’art. 24, comma 2, delle norme del PSAI per le aree R4. Il TAR Campania accoglieva il ricorso, ritenendo i locali originariamente assentiti come commerciali. Il Comune proponeva appello, con accoglimento della domanda cautelare di sospensione della sentenza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie l’appello e muove dalla fondatezza della censura di ultrapetizione. La ricorrente aveva essa stessa qualificato l’unità come “ad uso deposito” e presentato la SCIA “per il cambio di destinazione d’uso da deposito a locale commerciale”, fondando le difese sulla natura pertinenziale del locale e sulla non autonomia dell’uso deposito. Il primo giudice ha invece deciso su un presupposto diverso — l’originaria destinazione commerciale — estraneo al tema di giudizio come delineato dal ricorso.

Nel merito, il percorso del TAR non è condivisibile. Il certificato di agibilità attesta condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ma non è titolo idoneo a definire la legittimazione urbanistico-edilizia di una destinazione d’uso né a fondarne la qualificazione funzionale (cfr. Cons. St., Sez. VI, n. 8264 del 2022). Il nulla osta del 1968, riferito all'”edificio per abitazione”, non è dirimente, tanto più a fronte di una SCIA che presuppone, per ammissione della stessa interessata, il cambio d’uso.

Quanto alla pertinenza, la Corte ribadisce che la nozione urbanistica non coincide con quella civilistica, richiedendo la verifica in concreto dell’accessorietà funzionale e della neutralità dell’opera e dell’uso rispetto al carico insediativo e alla disciplina di settore, nella specie idrogeologica e paesaggistica (cfr. Cons. St., Sez. IV, n. 10282 del 2025). L’accatastamento in categoria C/2, confermato dall’atto di acquisto, pur non decisivo, contrasta con la conclusione dell’originaria destinazione commerciale.

Il passaggio da deposito a esercizio commerciale è poi idoneo a determinare un aumento del carico insediativo: il diverso carico non dipende dal manufatto in sé ma dalla destinazione e dall’attività svolta (cfr. Cons. St., Sez. VI, n. 2612 del 2018). Il profilo è assorbente, poiché l’art. 24, comma 2, delle NTA del PSAI impone per le aree R4 interventi “senza aumento del carico insediativo”, quale limite conformativo e parametro di legittimità. Difetta dunque un requisito essenziale per la legittima efficacia della segnalazione, e il provvedimento comunale, adottato tempestivamente, è coerente con l’esigenza di prevenire modificazioni non consentite. Le spese del doppio grado sono integralmente compensate.