Mutuo estinzione anticipata rimborsabili solo costi recurring non spese up-front (ABF Collegio di Milano n. 1981 del 05.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estinzione anticipata del mutuo immobiliare, il diritto del consumatore alla riduzione del costo totale del credito è disciplinato dall’art. 120-quaterdecies T.U.B. e dalla Direttiva 2014/17/UE, non dall’art. 125-sexies T.U.B. dettato per il credito al consumo. Il rimborso pro quota riguarda soltanto gli interessi e i costi dipendenti dalla durata del contratto (costi recurring); restano esclusi i costi indipendenti dalla durata (costi up-front), quali le spese di istruttoria e di perizia. Gli interessi di preammortamento e l’imposta sostitutiva non costituiscono oneri rimborsabili. Le domande nuove introdotte in sede di repliche sono inammissibili per violazione del contraddittorio.

Il Fatto

La ricorrente aveva stipulato un mutuo ipotecario nel 2019 ed estinto anticipatamente il rapporto nel 2025. Invocando la sentenza della Corte di Cassazione n. 14836/2024, ha chiesto la restituzione pro quota dei costi sostenuti, sostenendo di aver corrisposto interessi calcolati fino alla scadenza naturale anziché il solo capitale residuo. La domanda comprendeva spese di istruttoria e perizia, premi delle polizze collegate, interessi di preammortamento, imposta sostitutiva e altre spese di gestione.

L’intermediario resistente ha eccepito la genericità della domanda e l’introduzione di domande nuove rispetto al reclamo. Nel merito ha contestato ogni pretesa, rilevando che la pronuncia richiamata riguarda il credito al consumo e non il mutuo immobiliare, e documentando il rimborso delle quote di premio non godute da parte delle compagnie assicuratrici. In sede di repliche la ricorrente ha aggiunto contestazioni sull’ammortamento alla francese e su una presunta penale per versamenti parziali.

La motivazione del Collegio

Il Collegio esamina anzitutto le eccezioni pregiudiziali. Quanto all’indeterminatezza della domanda, osserva che la ricorrente, pur non avendo quantificato con precisione il petitum, ha prodotto documentazione contrattuale e contabile idonea a delimitare l’oggetto della controversia. In linea con l’orientamento consolidato dell’Arbitro, l’eccezione è respinta, perché il testo complessivo del ricorso consente di definire la domanda.

Quanto alle domande nuove introdotte nelle repliche, relative all’ammortamento alla francese e alla penale, il Collegio rileva che la fase delle repliche serve a puntualizzare le difese e a controdedurre, non ad ampliare il thema decidendum. Poiché tali contestazioni non erano state oggetto del reclamo né del ricorso introduttivo, le dichiara inammissibili per violazione del principio del contraddittorio.

Nel merito, il ricorso è infondato. La questione centrale è l’erronea estensione al mutuo immobiliare dei principi elaborati in materia di credito al consumo. La sentenza n. 14836/2024, richiamata dalla ricorrente, si colloca nel filone Lexitor e riguarda l’art. 16 della Direttiva 2008/48/CE e l’art. 125-sexies T.U.B., disciplina non applicabile al contratto in esame.

Il rapporto ricade invece nella Direttiva 2014/17/UE, recepita con il D.Lgs. 72/2016, che ha introdotto il Capo I-bis del Titolo VI del T.U.B. La norma di riferimento è l’art. 120-quaterdecies.1 T.U.B., che riconosce la riduzione del costo totale del credito in misura pari agli interessi e ai costi dovuti per la vita residua del contratto. Su tale portata è dirimente la sentenza della Corte di Giustizia UE del 9 febbraio 2023, causa C-555/21, secondo cui la Direttiva 2014/17/UE non osta a una normativa nazionale che limiti il rimborso ai soli costi recurring, escludendo i costi up-front. Orientamento seguito dai Collegi dell’ABF.

Applicando tali principi, le spese di istruttoria e di perizia, quali costi up-front, non sono rimborsabili. Gli interessi corrisposti risultano maturati fino alla data dell’estinzione in conformità al contratto. Le quote di premio non godute delle polizze sono già state rimborsate dalle compagnie. Gli interessi di preammortamento costituiscono legittima remunerazione del capitale erogato, e l’imposta sostitutiva è onere fiscale non percepito dalla banca. Il ricorso è integralmente respinto.