Estinzione anticipata mutuo: rimborsabili solo costi recurring, non spese istruttoria (ABF Collegio di Roma n. 878 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nei contratti di credito immobiliare ai consumatori stipulati successivamente al 1° luglio 2016, il diritto alla riduzione del costo totale del credito per estinzione anticipata comprende soltanto gli interessi e i costi dipendenti dalla durata del rapporto. Le spese di istruttoria costituiscono oneri up front e non sono rimborsabili, salvo che il loro importo risulti manifestamente abnorme rispetto al finanziamento. La disciplina del credito ai consumatori di cui all’art. 125-sexies TUB e l’orientamento Lexitor non si estendono automaticamente ai mutui immobiliari, regolati dal diverso impianto della Direttiva 2014/17/UE.

Il Fatto

I ricorrenti avevano stipulato con la banca resistente un mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto di un immobile. Nel marzo 2025 il finanziamento veniva estinto anticipatamente mediante surroga, in corrispondenza della rata n. 29. Contestualmente veniva annullata la polizza assicurativa collegata al mutuo, con rimborso del rateo non goduto pari a euro 3.033,17, accreditato nell’aprile 2025.

I mutuatari chiedevano la restituzione integrale dei costi sostenuti — spese di istruttoria e oneri assicurativi — invocando l’orientamento Lexitor e sostenendo il diritto al rimborso anche degli oneri up front. L’intermediario eccepiva che il rimborso era già avvenuto nei limiti del rateo non goduto e che la pretesa eccedente si fondava su un riferimento normativo inconferente. I ricorrenti replicavano richiamando la sentenza della Corte di Cassazione n. 14836/2024 e la sentenza della Corte costituzionale n. 263/2022.

La motivazione del Collegio

Il Collegio individua la questione nella richiesta di rimborso degli oneri non maturati in relazione a un mutuo immobiliare estinto anticipatamente per surrogazione. Rileva anzitutto che i ricorrenti non quantificano la pretesa e non producono la documentazione contrattuale, limitandosi a richiamare la sentenza Lexitor.

Il percorso argomentativo muove dalla qualificazione della fattispecie. Alla vicenda si applica l’art. 120-quaterdecies TUB, inserito nel Capo I-bis del Titolo VI, introdotto dal D. Lgs. n. 72/2016 di recepimento della Direttiva 2014/17/UE, per i contratti sottoscritti dopo il 1° luglio 2016. La norma riconosce al consumatore una riduzione del costo totale del credito “in misura pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto”.

Il Collegio sottolinea che la modifica introdotta dall’art. 11-octies del D.L. n. 73/2021, convertito con L. n. 106/2021, ha eliminato il richiamo all’art. 125-sexies TUB: da ciò deriva che l’orientamento elaborato sul credito ai consumatori non è trasponibile automaticamente ai mutui immobiliari. Su questa linea viene richiamata la sentenza della CGUE del 9 febbraio 2023, causa C-555/21, secondo cui la normativa nazionale può legittimamente limitare il rimborso pro-quota ai soli costi recurring, senza diritto restitutorio per gli oneri up front.

Applicando tale principio, il Collegio esamina le spese di istruttoria pari a euro 1.000,00. Il contratto non precisa la natura di tali costi né descrive le attività remunerate, ma l’orientamento dei Collegi — richiamato con le decisioni del Collegio di Bologna n. 216/2025 e n. 6617/2025 — le riconduce normalmente agli oneri up front, salvo che siano manifestamente abnormi. Nel caso concreto la commissione non appare sproporzionata rispetto all’importo del mutuo e rientra quindi tra i costi non rimborsabili. Il ricorso viene pertanto respinto.