Diritto del mutuatario alla copia della perizia estimativa dell’immobile (ABF Collegio di Torino n. 343 del 16.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutuatario che abbia corrisposto le spese di perizia ha diritto a ottenere dall’intermediario copia della perizia estimativa dell’immobile posto a garanzia del mutuo ipotecario. La qualificazione della perizia come documento interno non è ostativa, perché il cliente ha interesse a godere dei risultati dell’attività svolta per suo conto dal mandatario. Eventuali clausole di rinuncia alla consegna del documento, inserite nella richiesta di perizia e non richiamate nel contratto, sono inconciliabili con la funzione del mandato e con la disciplina della surroga del mutuo, che sanziona con la nullità i patti volti a impedire o rendere oneroso l’esercizio della relativa facoltà.

Il Fatto

La ricorrente ha stipulato nel 2024 un mutuo ipotecario a tasso fisso con l’intermediario resistente, sostenendo le spese di perizia poste a proprio carico dall’art. 7 del contratto. Nel giugno 2025, in vista di una richiesta di surroga del mutuo presso l’INPS, ha domandato alla banca copia della perizia dell’immobile.

L’intermediario ha opposto la natura interna del documento e l’esistenza di una rinuncia contenuta nella richiesta di perizia sottoscritta nel novembre 2023. Ha inoltre eccepito il diritto d’autore del tecnico, l’assenza di un interesse attuale della cliente e il fatto che il costo del documento sarebbe stato saldato dalla banca. La ricorrente ha adito l’ABF chiedendo il rilascio della copia.

La motivazione del Collegio

Il Collegio muove da un dato contrattuale incontestato: l’art. 7 del contratto di mutuo pone a carico della mutuataria le spese di perizia, quantificate in 280 euro. Cade quindi l’eccezione della banca secondo cui il costo del documento sarebbe rimasto interamente a proprio carico.

Il secondo passaggio riguarda l’interesse della ricorrente. La richiesta di copia è pacificamente motivata dalla volontà di surrogare il mutuo presso un ente previdenziale pubblico. L’argomento della possibile non attualità della stima non è idoneo a escludere l’interesse, che il Collegio riconosce meritevole di tutela.

Il nodo centrale è la clausola di rinuncia. Il Collegio la ritiene inconciliabile con il contenuto della richiesta di perizia, configurata come mandato del cliente alla banca «di affidare, in nome e per conto proprio, incarico a società (provider) o perito beneviso/accreditato, per la stima dei beni proposti o posti in garanzia». Il fatto che il mandato con rappresentanza sia conferito anche nell’interesse della banca incide sulla revocabilità ex art. 1723 c.c., ma non limita il diritto del mandante a godere dei risultati dell’attività compiuta per suo conto.

A sostegno della soluzione il Collegio richiama la disciplina della surroga dettata dall’art. 120-quater del TUB: è prevista la nullità di ogni patto, anche posteriore alla stipulazione, che impedisca o renda oneroso l’esercizio della facoltà di surrogazione, ferma la validità del contratto di mutuo. La normativa impone inoltre procedure di collaborazione tra intermediari improntate alla massima riduzione di tempi, adempimenti e costi.

Su queste basi il Collegio accoglie il ricorso e accerta il diritto della ricorrente a ottenere copia della perizia estimativa dell’immobile oggetto di garanzia. Dispone inoltre che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia 200 euro quale contributo alle spese della procedura e alla ricorrente 20 euro a rimborso del versamento effettuato.