Ordine di demolizione e difformità sostanziale dal titolo edilizio (Cons. Stato n. 4188 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 non presuppone il previo annullamento d’ufficio della DIA quando colpisce non già il titolo edilizio in sé, ma le opere realizzate in difformità rispetto ad esso, che dal titolo non ricevono alcuna legittimazione. La trasformazione complessiva del manufatto, comprensiva di modifica dei prospetti e di incremento di superficie e volume, integra difformità sostanziale e fuoriesce dal perimetro del mero mutamento di destinazione d’uso entro la medesima categoria funzionale. Non sono configurabili né la tolleranza di cantiere, che presuppone modeste deviazioni esecutive, né la pertinenza urbanistica, riservata a manufatti di entità minima e accessori. La presentazione di una nuova istanza di accertamento di conformità ai sensi della disciplina sopravvenuta non integra i “casi eccezionali” richiesti dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. per differire la trattazione, poiché la legittimità del provvedimento si apprezza secondo il principio tempus regit actum.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile e di un terreno in un Comune laziale presenta nel 2004 una DIA per la costruzione di un locale interrato adibito a garage. Nel 2021 un sopralluogo accerta che, al posto del garage interrato, sono stati realizzati un bagno e un vano di abitazione fuori terra, oltre all’occupazione di 7 mq di sede stradale mediante paletti e rete metallica. Le opere ricadono in area soggetta a vincolo paesaggistico e idrogeologico.

Il Comune ingiunge con ordinanza la demolizione e il ripristino. La proprietaria impugna davanti al TAR Lazio, che respinge il ricorso. Propone appello, deducendo tra l’altro l’affidamento consolidato sul titolo del 2004 e l’illegittimità dell’ordine per mancato annullamento in autotutela della DIA.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto l’istanza di rinvio fondata sulla sopravvenuta presentazione di un’istanza ex art. 36-bis d.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dal c.d. “decreto Salva Casa”. L’art. 73, comma 1-bis, c.p.a. consente il differimento “solo per casi eccezionali”, e la nuova domanda di sanatoria non incide sulla legittimità dell’atto impugnato, da valutare alla stregua del principio tempus regit actum.

Nel merito, il punto decisivo non è l’efficacia o meno della DIA del 2004, ma la sostanziale difformità tra il titolo originario e lo stato attuale. Gli atti di accertamento attestano la realizzazione, in luogo del garage interrato, di un bagno e di un vano abitativo fuori terra. Le stesse istanze di sanatoria del 2023 indicano quali opere difformi il cambio di destinazione d’uso da garage a cucina, la realizzazione ex novo del servizio igienico, la diversa distribuzione interna e la modifica dei prospetti. L’ordine demolitorio non richiede quindi il previo annullamento della DIA, perché non colpisce il titolo ma le opere difformi, non legittimate dallo stesso.

Quanto all’affidamento, non emerge alcuna condotta comunale che abbia attestato la conformità dell’opera realizzata: gli adempimenti sismici e il collaudo si riferiscono al locale interrato assentito. La trasformazione accertata — con incremento di superficie pari a mq 5,90 e volumetrico pari a mc 14,75 — configura difformità sostanziale sanzionabile con la demolizione. La censura sul bagno è respinta perché il servizio igienico è elemento di un’unitarietà trasformazione, non corpo accessorio autonomo.

I motivi sui vincoli paesaggistico e idrogeologico sono assorbiti, trovando l’ordinanza autonomo fondamento nella difformità edilizia. Nel merito, il vincolo ex art. 142, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 42 del 2004 ha carattere legale, oggettivo e ricognitivo: prescinde dalla consistenza idrica del tratto e permane fino al formale declassamento. L’accertamento di compatibilità postuma ex art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42 del 2004 non è comunque praticabile per interventi che hanno determinato creazione di superfici utili o volumi.

L’occupazione dei 7 mq di sede stradale è fondata su sopralluogo con strumentazione topografica, non superato dalle contestazioni generiche. Lo sviamento di potere resta una mera congettura, data la natura vincolata del potere repressivo. L’appello è respinto, con condanna alle spese.