L’ordine di demolizione non può ignorare la SCIA ancora efficace (Cons. Stato n. 4574 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La SCIA alternativa al permesso di costruire, finché non sia annullata in autotutela, è pienamente efficace e non può essere ritenuta tamquam non esset dall’amministrazione comunale. L’ordine di demolizione adottato quando la segnalazione è ancora valida ed efficace è illegittimo e non può fondarsi sul generale potere di vigilanza sul territorio. Le norme tecniche di attuazione del PRG e gli atti comunali non possono disapplicare le disposizioni statali che consentono ai privati di attivare interventi edilizi minori mediante SCIA, né il potere-dovere di assicurare l’adeguatezza del servizio farmaceutico. La successiva adozione dell’annullamento in autotutela non sana l’atto demolitorio, la cui legittimità si valuta con riferimento al momento della sua adozione. Dall’illegittimità dell’ordine non può derivare alcun effetto acquisitivo dell’area di sedime al patrimonio comunale.

Il Fatto

La società appellante acquista un immobile in Giugliano in Campania sul quale era già stata presentata, il 2 marzo 2022, una SCIA alternativa al permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale, con modesti lavori di manutenzione. L’immobile viene dichiarato agibile e concesso in locazione alla titolare di una nuova farmacia, che avvia l’attività previa segnalazione al Comune.

A distanza di circa due anni, all’esito di un sopralluogo, il Comune contesta plurimi profili di illegittimità delle opere, avvia il procedimento di annullamento in autotutela della SCIA e, nel marzo 2024, dispone il sequestro del cespite. Nel frattempo il G.I.P. del Tribunale di Napoli Nord archivia il procedimento penale per i medesimi fatti, sul presupposto della permanente efficacia della SCIA, con dissequestro dell’immobile. Nell’agosto 2024 il Comune adotta l’ordinanza di demolizione, impugnata dalla società davanti al TAR Campania, che respinge il ricorso. Solo il 9 marzo 2026 il Comune conclude il procedimento di autotutela annullando la SCIA, con provvedimento autonomamente impugnato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie l’appello muovendo da un dato cronologico decisivo: al momento dell’adozione dell’ordine di demolizione la SCIA era ancora pienamente efficace, essendo stata annullata soltanto successivamente e ben oltre i termini previsti dalla legge per l’esercizio del potere di autotutela. Le circostanze censurate dall’amministrazione erano peraltro evidenti ab origine dal tenore della stessa segnalazione.

Il Consiglio di Stato non condivide l’affermazione del TAR secondo cui, appurata l’inidoneità della SCIA a legittimare l’intervento, non rileverebbe né il tempo decorso dalla presentazione né il mancato esercizio dell’autotutela, essendo sufficiente il ricorso al generale potere di vigilanza sul territorio. La sentenza di primo grado riconosce essa stessa, in un passaggio precedente, che gli interventi rilevati nel sopralluogo erano integralmente riconducibili alle opere interne e pertinenziali astrattamente ammesse per una SCIA e rese conoscibili al Comune proprio dal contenuto della segnalazione, presentata al fine di consentire il cambio di destinazione d’uso necessario all’apertura della farmacia.

Da ciò discende che né le NTA comunali né i successivi atti dell’amministrazione potevano condurre alla disapplicazione delle disposizioni di legge di esclusiva competenza statale che consentono ai privati di attivare interventi edilizi minori mediante SCIA. Tali disposizioni investono i Comuni del potere-dovere di assicurare l’adeguatezza del servizio farmaceutico sul territorio, a tutela del diritto inviolabile alla salute sancito dall’art. 32 della Costituzione. La SCIA proposta, almeno fino al suo successivo annullamento, non poteva quindi essere ignorata o ritenuta tamquam non esset.

Il Collegio sottolinea come la irrimediabile illegittimità di un atto demolitorio adottato in contrasto con l’assetto giuridico introdotto dalla SCIA impedisca la formazione di qualunque effetto acquisitivo dell’area di sedime al patrimonio comunale. La conclusione trova conferma nell’archiviazione del procedimento penale per i medesimi fatti, disposta dal G.I.P. con provvedimento del 10 ottobre 2024 proprio sul presupposto della permanente efficacia della SCIA, con conseguente dissequestro del bene.

L’appello è dunque accolto, con riforma della sentenza impugnata e annullamento dell’ordine di demolizione per violazione degli effetti giuridici prodotti dalla SCIA, salva la definizione del separato contenzioso concernente l’impugnazione del successivo annullamento in autotutela. Il Comune è condannato alle spese del doppio grado, liquidate in Euro 5.000,00 oltre oneri, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.