Permesso di costruire al conduttore e consenso dei comproprietari: la transazione sopravvenuta (Cons. Stato n. 4875 del 17.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire rilasciato al conduttore di un’area in comproprietà indivisa presuppone il consenso di tutti i comproprietari, quale requisito di legittimità del titolo edilizio. La mera stipula di un contratto di locazione non attribuisce al conduttore la facoltà di realizzare un’opera edilizia, costituendo potere ultroneo rispetto al godimento del bene. Ove il titolo sia condizionato alla permanenza del rapporto di affitto, la decadenza consegue alla caduta di quel rapporto. Il venir meno dell’opposizione del comproprietario, per effetto di una transazione che gli attribuisca in via divisoria la porzione di terreno e riconosca i titoli edilizi rilasciati ai locatari, priva di fondamento la declaratoria di decadenza e il ritiro in autotutela. Il giudice amministrativo deve valutare le sopravvenienze che incidono sull’assetto degli interessi dedotti in giudizio.

Il Fatto

Un conduttore ottiene dal Comune due permessi di costruire per l’installazione stagionale di una struttura prefabbricata adibita a chiosco-bar, amovibile, e per il cambio di destinazione d’uso di un vano deposito. Entrambi i titoli recano una clausola di stagionalità e sono espressamente condizionati alla permanenza del rapporto di affitto, con decadenza automatica in caso di disdetta.

L’area interessata è in comproprietà indivisa tra due soggetti. Uno dei comproprietari contesta la legittimità del contratto di locazione stipulato dal conduttore con il soggetto che aveva ricevuto la disponibilità del terreno e agisce in sede civile. Il Comune, preso atto dell’opposizione, avvia il riesame dei titoli, ne dispone l’annullamento e revoca l’autorizzazione all’uso delle strutture per la stagione in corso. Il TAR Puglia rigetta il ricorso. Il conduttore appella e ottiene la sospensiva della nota che vietava il rimontaggio per la stagione successiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse, rilevando che il provvedimento di divieto del 31 marzo 2025 verte sulla medesima questione oggetto della controversia e che, all’esito del giudizio, non esplicherà più alcun effetto. Respinta anche l’eccezione relativa al deposito della documentazione sulla transazione, ampiamente richiamata in sede di costituzione.

Nel merito, il Consiglio di Stato muove dal contenuto dell’atto di disponibilità del 1998, con cui i comproprietari avevano conferito l’assenso all’ottenimento della concessione edilizia. Rileva poi che il comproprietario opponente aveva disconosciuto la legittimità e l’efficacia del contratto di affitto del 2016, agendo in giudizio per il rilascio del terreno.

Sul contratto di locazione, la sentenza accerta che esso, stipulato durante il periodo di disponibilità, conteneva una clausola di proroga tacita e doveva quindi ritenersi in vigore dopo la scadenza del 2021. Il giudice civile, del resto, aveva ritenuto quella proroga produttiva di effetti, disponendo il pagamento del canone pro quota in favore del comproprietario intervenuto.

L’elemento decisivo è però la transazione sopravvenuta, depositata in atti: essa prevede la divisione del terreno, l’attribuzione al comproprietario che aveva concesso in locazione la porzione su cui insiste l’opera, l’abbandono dei giudizi civili e il riconoscimento dei titoli edilizi rilasciati in favore dei locatari. Con la cessione e la successiva divisione, il comproprietario ha cessato l’opposizione alla locazione posta a base della decadenza.

Su queste basi il Collegio accoglie l’appello. Il ritiro in autotutela dei permessi e la decadenza non trovano più fondamento, venendo meno il presupposto della contestata disponibilità dell’area. Le spese sono compensate in ragione della particolare natura della fattispecie.