Piscina interrata è nuova costruzione: no alla sanatoria in zona C4 (TAR Sicilia n. 1052 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una piscina interrata costituisce intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, non di ristrutturazione edilizia, poiché determina la creazione di un nuovo volume rilevante sul piano urbanistico e una trasformazione permanente del suolo, con conseguente necessità del permesso di costruire. La piscina non è qualificabile come pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale, non essendo necessariamente complementare all’uso dell’abitazione e difettando del requisito dell’assenza di autonomo valore di mercato. Il recupero abitativo dei volumi interrati e seminterrati di cui all’art. 5, comma 1, lett. d), l.r. Sicilia n. 16/2016 opera esclusivamente per i locali posti al servizio degli edifici, non per i volumi interrati di diversa natura e funzione servente, quale un serbatoio adibito a vasca irrigua a servizio del fondo. Il diniego di sanatoria è atto vincolato: la mancata comunicazione del preavviso di rigetto ex art. 10-bis legge n. 241/1990 non vizia il provvedimento quando l’Amministrazione non avrebbe potuto adottare determinazioni differenti.

Il Fatto

Il ricorrente, acquirente di un immobile ricadente in parte in zona territoriale omogenea C4 (edilizia residenziale stagionale) e in parte in zona di rispetto ferroviario, ha impugnato il diniego di sanatoria opposto dal Comune sull’istanza presentata ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, nonché il verbale di accertamento dell’inottemperanza all’ordinanza di demolizione.

Dopo l’acquisto, il ricorrente aveva realizzato una piscina, un wc, una tettoia amovibile, modifiche distributive interne e il recupero abitativo di un corpo interrato assentito come riserva idrica. A seguito di sopralluogo, il Comune aveva ingiunto la demolizione e, successivamente, respinto l’istanza di sanatoria. Il ricorrente ha dedotto la compatibilità urbanistica degli interventi e l’applicabilità della disciplina regionale sul recupero dei volumi interrati.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla natura vincolata del procedimento di sanatoria: il provvedimento che lo definisce non richiede motivazione ulteriore rispetto alla verifica di rispondenza dell’istanza alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione delle opere e a quello dell’esame della domanda.

Quanto alla piscina, il Tribunale esclude che l’intervento integri ristrutturazione edilizia, consentita in zona C4 dall’art. 4, comma 3, l.r. n. 16/2016. Richiamando un orientamento consolidato, il Collegio qualifica la piscina interrata come nuova costruzione, per la creazione di nuovo volume e la trasformazione permanente del suolo. La struttura non è pertinenza urbanistica: l’aspetto funzionale non è necessariamente complementare all’abitazione e il manufatto conserva un autonomo impatto sul territorio. Determinante è il dato costruttivo accertato: lo scavo con platea in cemento di circa mq 50 e i casseri per i muri di contenimento.

Il Collegio affronta poi il recupero abitativo del corpo interrato. La norma regionale invocata delimita la nozione di pertinenze, locali accessori, interrati e seminterrati ai soli volumi realizzati al servizio degli edifici, anche se non computabili nella volumetria assentita. Trattandosi di disciplina eccezionale di stretta interpretazione, essa non può estendersi a un serbatoio adibito a vasca irrigua a servizio del fondo. Il ricorrente, inoltre, non ha assolto l’onere di provare l’epoca di realizzazione delle opere.

Il carattere unitario dell’intervento preclude la distinzione tra opere sanabili e opere di edilizia libera: quando gli abusi sono tra loro connessi, l’istanza di sanatoria deve riferirsi al complessivo intervento. Nella specie l’ampliamento non autorizzato a piano terra e seminterrato risulta riconducibile a nuova costruzione.

Infine, il Tribunale esclude il vizio procedimentale: il diniego è atto vincolato e la mancata comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990 non produce effetti vizianti, ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990, quando l’Amministrazione non avrebbe potuto emanare provvedimenti differenti. Gli elementi che il ricorrente assume di non aver potuto introdurre erano già nella relazione tecnica allegata all’istanza e, comunque, non avrebbero mutato l’esito. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.