Piscina interrata non è pertinenza urbanistica ma nuova costruzione (TAR Lombardia n. 1992 del 27.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia la nozione di pertinenza urbanistica è più ristretta di quella civilistica e ricorre solo in presenza di un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra cosa accessoria e cosa principale, con dimensione ridotta e modesta dell’opera, assenza di autonomo valore di mercato e di carico urbanistico e nessuna alterazione significativa dell’assetto del territorio. La piscina non è qualificabile come pertinenza in senso urbanistico, perché comporta una trasformazione durevole del territorio e svolge una funzione autonoma rispetto all’edificio cui accede. Essa integra pertanto gli estremi della nuova costruzione e postula il previo rilascio del permesso di costruire. Il diniego di sanatoria che qualifichi l’opera come nuova costruzione e ne rilevi il contrasto con la disciplina urbanistica di zona è legittimo.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un’abitazione in un Comune lombardo, hanno realizzato in assenza di titolo edilizio una piscina e una casetta in legno su un’area separata dall’edificio principale. Il Comune ha ingiunto la demolizione delle opere con ordinanza e, successivamente, ha negato il permesso di costruire in sanatoria presentato per la sola vasca, rilevando il carattere non temporaneo dell’opera, il contrasto con la disciplina delle aree di rigenerazione urbana e la violazione delle distanze dai confini.

I proprietari hanno impugnato il diniego, il preavviso di rigetto e la previsione del Documento di Piano del P.G.T. ove interpretata in senso inibitorio delle pertinenze. Hanno dedotto la natura pertinenziale della piscina, l’assenza dei caratteri della nuova costruzione e l’inapplicabilità della norma sulle distanze, trattandosi di opera priva di volume.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina congiuntamente i tre motivi, tutti fondati sulla premessa della natura pertinenziale dell’opera. Richiama la giurisprudenza amministrativa che circoscrive la nozione di pertinenza urbanistica rispetto a quella civilistica: la pertinenza edilizia è riferibile soltanto a opere di modesta entità e del tutto accessorie, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, e non a opere che, per dimensioni e funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto alla cosa principale (Consiglio di Stato sez. VI n. 2629 del 2023; Consiglio di Stato sez. II n. 7689 del 2019; Consiglio di Stato sez. VI n. 1605 del 2022 e n. 5680 del 2023).

I giudici richiamano l’orientamento secondo cui le piscine non sono pertinenze in senso urbanistico, perché comportano una trasformazione durevole del territorio e non sono necessariamente complementari all’uso dell’abitazione: esse danno luogo a una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito e richiedono il permesso di costruire (TAR Campania, Napoli, n. 3730 del 2020; Cons. Stato sez. VI n. 9955 del 2023; TAR Piemonte n. 315 del 2023; TAR Lazio n. 8325 del 2022).

Applicando tali principi, il Collegio esclude la natura pertinenziale della vasca per le dimensioni non contenute, per le caratteristiche costruttive — struttura in acciaio zincato imbullonato rivestita con pannello in cartongesso, sporgente dalla quota del terreno per 0,65 metri, con alterazione significativa dell’assetto del territorio — e per l’autonomia funzionale rispetto al fabbricato, stante l’ubicazione su un’area diversa e ulteriore, separata dall’abitazione da una strada pubblica e dotata di accesso diretto e indipendente.

La qualificazione dell’opera come nuova costruzione da parte del Comune è pertanto legittima, così come il diniego di sanatoria fondato sul contrasto con la disciplina del PGT per le aree di rigenerazione e con le norme sulle distanze dai confini. Il ricorso è respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese di giudizio.