Provvigione del mediatore esclusa se manca la fideiussione sull’immobile da costruire (Cass. civ. Sez. II n. 9431 del 10.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi degli artt. 1754 e 1755 cod. civ., presuppone che la conclusione dell’affare sia in rapporto di causalità adeguata con l’attività intermediatrice. Tale diritto non può prescindere dalla validità del contratto concluso e dal rispetto dei requisiti prescritti, tra cui quello della fideiussione prevista dall’art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 per il trasferimento non immediato di un immobile da costruire. Ove l’affare non abbia definitiva attuazione per la mancanza di tale garanzia, opera la perdita del compenso ex art. 1757, terzo comma, cod. civ. La relativa nullità di protezione, rimessa all’iniziativa dell’acquirente, è tuttavia rilevabile d’ufficio dal giudice, sicché la questione non può essere dichiarata inammissibile come nuova.

Il Fatto

Un mediatore ottenne dal Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo di € 17.080,00 per la provvigione maturata in relazione alla compravendita di un immobile in corso di costruzione. Il destinatario propose opposizione, sostenendo che il credito non esistesse perché le parti non erano giunte alla stipula del preliminare, per effetto della revoca della proposta di acquisto.

Il Tribunale rigettò l’opposizione. La Corte d’Appello di Roma respinse il gravame, qualificando come eccezione in senso stretto, e dunque nuova e inammissibile, la questione della nullità dell’accordo per mancato rilascio della fideiussione. La ricorrente, erede dell’originario opponente, ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta le eccezioni di inammissibilità della controricorrente. Il protocollo d’intesa tra Cassazione e Consiglio nazionale forense non può radicare sanzioni processuali non giustificate dal codice di rito; l’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. richiede l’indicazione specifica degli atti e la riproduzione del loro contenuto; quanto alla doppia notifica, non è stato chiarito in che termini sia stato leso il contraddittorio.

Nel merito, il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia legata all’opera del mediatore da causalità adeguata. Per “conclusione dell’affare” si intende il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio, purché diretta a realizzare un unico interesse, anche con pluralità di soggetti. È necessaria l’identità dell’affare proposto e concluso, non esclusa da modifiche di bene e prezzo intervenute in corso di trattative.

Tale diritto non può però prescindere dalla validità del contratto e dal rispetto dei requisiti di legge, come la forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 cod. civ. Tra questi rientra l’obbligo, previsto a pena di nullità dall’art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005, di procurare e consegnare all’acquirente la fideiussione, con estensione agli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e non ancora ultimati.

Secondo la Corte, si tratta di nullità relativa e di protezione, finalizzata a preservare l’interesse dell’acquirente al recupero delle somme versate. Essa è rilevabile d’ufficio, perché persegue interessi di rilievo costituzionale, quali il corretto funzionamento del mercato e l’uguaglianza tra contraenti forti e deboli.

Pertanto i giudici di merito hanno errato nel dichiarare inammissibile, perché nuova, la questione della nullità. La stessa sentenza descrive l’oggetto come immobile “in corso di costruzione”, riconducibile alla nozione dell’art. 1, lett. d), d.lgs. n. 122 del 2005. Il diritto alla provvigione resta escluso ex art. 1757, terzo comma, cod. civ. in presenza di vizi che impediscono la definitiva attuazione dell’affare, senza che rilevi la mancata proposizione dell’eccezione. Il secondo motivo resta assorbito; il ricorso è accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.