Nullità del preliminare di permuta per oggetto indeterminato e indeterminabile (Cass. civ. Sez. 2 n. 18609 del 08.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nullo, per carenza dei requisiti di cui agli artt. 1346 e 1418 cod. civ., il contratto preliminare di permuta avente ad oggetto unità immobiliari da costruire, qualora la indicazione della superficie e il richiamo a una planimetria tipo non valgano a individuare, neppure tramite criteri oggettivi prestabiliti nel contratto, quali e dove siano le porzioni da assegnare a ciascuna parte. La determinazione dell’oggetto non può essere rimessa a un futuro accordo integrativo o alla scelta di una delle parti, dovendo la prestazione essere determinata o determinabile già al momento della conclusione del contratto, anche quando i beni non siano ancora venuti ad esistenza.

Il Fatto

Il ricorrente aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento e la risoluzione di un contratto preliminare di permuta avente ad oggetto terreni e un immobile contro beni da costruire, oltre al risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva accolto la domanda di risoluzione, respingendo l’eccezione di nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto, ritenuta sufficiente l’individuazione delle unità mediante il riferimento alla superficie e alla possibile distribuzione interna degli spazi.

La Corte d’appello, esaminata con valenza assorbente l’eccezione di nullità, l’aveva accolta, dichiarando la nullità del preliminare perché la concreta individuazione delle porzioni immobiliari era rimessa alla successiva scelta della parte promissaria acquirente in contraddittorio con la venditrice. Avverso tale decisione l’attore proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente escluso l’incompatibilità del consigliere che aveva formulato la proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 9611 del 2024 secondo cui la proposta non ha funzione decisoria e non impedisce la partecipazione al collegio.

Nel merito, la Corte ha chiarito la distinzione tra oggetto del contratto e oggetto della prestazione, rammentando che l’art. 1346 cod. civ. richiede che l’oggetto sia determinato o determinabile mediante elementi prestabiliti dalle parti. Ha quindi condiviso l’accertamento del giudice di merito: l’art. 3 del preliminare indicava sì sei appartamenti e sei garage con superficie e planimetria tipo, ma la scelta concreta delle unità era rimessa alla futura determinazione dei promissari acquirenti in contraddittorio con i venditori, senza che fossero pattuiti criteri idonei a rendere determinabili, tra tutte le unità del costruendo edificio, quelle da assegnare.

La Corte ha valorizzato il dato progettuale emerso in giudizio: su una palazzina di quattro piani, solo nove unità avevano metratura compatibile con il prototipo allegato e la maggior parte presentava diversa distribuzione interna e collocazione delle aree esterne. Tale circostanza confermava che l’individuazione era rimessa a un futuro accordo e non era desumibile da elementi oggettivi nel contratto prestabiliti.

La Suprema Corte ha quindi confermato la nullità del preliminare, richiamando il proprio consolidato orientamento in materia di permuta di beni da costruire, citando le pronunce Cass. n. 17961/2024, Cass. n. 30058/2022, Cass. n. 14585/2021 e Cass. n. 13098/1997. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese e alle sanzioni di cui all’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ. per la definizione del giudizio in conformità alla proposta.