Diritto di recesso dall’obbligo perpetuo di manutenzione del verde pubblico (TAR Marche n. 234 del 21.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ambito delle convenzioni urbanistiche, l’obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico, assunto per un tempo indeterminato, non integra un’obbligazione propter rem né un onere reale, per difetto di tipicità e di copertura normativa. Trova applicazione il principio generale, operante ex art. 11, comma 2, legge n. 241/1990, secondo cui in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato è consentito il recesso unilaterale. La mancanza di un termine finale non determina la nullità della clausola, ma attribuisce al soggetto passivo il diritto potestativo di recedere.

Il Fatto

Un’associazione di proprietari di un comparto residenziale e il suo rappresentante hanno impugnato la nota con cui il Comune ha rigettato la richiesta di interrompere la manutenzione del verde pubblico ricadente nel comparto, sostenendo l’ultrattività delle clausole convenzionali. La vicenda trae origine da una convenzione urbanistica stipulata nel 2005, che all’art. 10 poneva a carico del concessionario, per sé e per i successori, l’obbligo di provvedere a proprie spese alla manutenzione delle aree a verde, anche dopo il trasferimento al Comune, mentre l’art. 20 fissava in venti anni la durata della convenzione.

I ricorrenti hanno dedotto la natura perpetua dell’obbligo, la sua contrarietà alla clausola di durata e la nullità della pattuizione, chiedendo la restituzione delle somme versate e il risarcimento del danno. Il Comune si è costituito eccependo il difetto di legittimazione, la carenza di interesse e la tardività del ricorso, qualificando l’obbligo come propter rem.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto le eccezioni preliminari. Quanto alla legittimazione, l’associazione risulta competente alla manutenzione delle aree in forza della presa d’atto comunale, mentre il proprietario avente causa degli originari sottoscrittori è legittimato in proprio. La controversia involge un diritto soggettivo, riconducibile alla giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. a), n. 2, cod. proc. amm., con conseguente applicazione della prescrizione ordinaria e non della decadenza.

Nel merito, il Tribunale ha escluso la configurabilità di un’obbligazione propter rem. La figura richiede il carattere della tipicità e non può sorgere per contratto fuori dai casi previsti dalla legge, come affermato dalle Sezioni Unite n. 23902 del 2020. Nella specie non si discute di obblighi di realizzazione delle opere di urbanizzazione ex art. 28, comma 5, legge n. 1150/1942, ma di oneri periodici di manutenzione successivi all’edificazione, per i quali manca una previsione normativa.

Parimenti il Collegio ha escluso la figura dell’onere reale. Essa presuppone un’utilità estrinseca alla cosa, ma si scontra con il numero chiuso dei diritti reali e con l’assenza, nel credito vantato dal Comune, del carattere monetario, del limite al valore della res e del diritto di prelazione. L’utilità, nella specie, è rivolta a una proprietà pubblica e il Comune stesso ha ammesso di non disporre delle risorse per la manutenzione.

Il nodo centrale è il carattere perpetuo dell’obbligo. Il Tribunale ha aderito all’orientamento secondo cui esiste un principio generale, applicabile alle convenzioni urbanistiche ex art. 11, comma 2, legge n. 241/1990, per cui in ogni rapporto a tempo indeterminato è consentito il recesso unilaterale. Ne sono espressione gli artt. 1569, 1833, 1865, 2118, 2437 e 2473 cod. civ.; lo sfavore per i vincoli perpetui emerge anche dal favor per l’affrancazione dell’enfiteusi e dal limite di durata dell’usufrutto ex art. 979 cod. civ..

Ne consegue il riconoscimento, in capo ai ricorrenti, del diritto di recesso, non coprendo la durata ventennale la clausola sulla manutenzione. È stata invece respinta la domanda di nullità: dalla mancanza del termine non deriva necessariamente l’invalidità della pattuizione. Respinte anche le domande di restituzione e di risarcimento. Il ricorso è stato accolto solo nei limiti dell’accertamento del diritto di recesso, con compensazione delle spese.